Ст 36 зк комментарий

Комментарий к СТ 36 ЗК РФ

Статья 36 ЗК РФ. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Комментарий к статье 36 ЗК РФ:

1. Исключительное право — это право, принадлежащее только собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке (право собственника объекта недвижимости исключает право третьих лиц на земельный участок под объектом недвижимости) (см. п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 11). Причем это исключительное право приватизации принадлежит собственнику зданий, строений, сооружений независимо от способа приобретения прав на недвижимость (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2004 N 10000/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5. С. 87 — 90).

Отсутствие в п. 1 комментируемой статьи четкого указания на субъекта, которому принадлежит право выбора исключительного права (собственность или аренда), привело к различным судебным решениям при применении этой нормы. При обобщении практики применения п. 1 ст. 36 ЗК Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 разъяснил, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка. Сегодня, с учетом положений ст. 15 и п. 4 ст. 28 ЗК (в редакции ФЗ от 10.05.2007 г. N 69-ФЗ), законодатель признал, что собственники недвижимости вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу ЗК. Соответствующее положение было включено в ФЗ о введении в действие ЗК с 30 ноября 2007 г. (см. п. 2.2 ст. 3).

Кроме того, следует учитывать, что резервирование земельного участка также не препятствует приватизации земельного участка под зданием, строением, сооружением, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения у собственника недвижимости (см. Постановление Президиума ВС РФ от 30.05.2007 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года» // Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10).

Одним из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества является отчуждение такого имущества в частную собственность на возмездной основе. Из общего правила, устанавливающего возмездность приобретения собственником зданий, строений, сооружений земельных участков, могут быть сделаны исключения федеральными законами и законами субъектов РФ (см. п. 2 ст. 28). Одно из таких исключений предусмотрено в абз. 3 комментируемого пункта, закрепляющем право религиозных организаций получить бесплатно земельные участки под объектами религиозного и благотворительного назначения. При применении данного положения (а также абз. 4 настоящего пункта) существенным является решение вопроса о том, на каком праве принадлежит религиозной организации объект недвижимости, расположенный на земельном участке, а также об использовании названного объекта по назначению.

2. В комментируемой статье определена компетенция органов государственной власти, органов местного самоуправления и закреплены общие положения по определению цены выкупа земельных участков под объектами недвижимости. До 1 января 2010 г. данные нормы применяются с учетом положений ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК, которая в целях стимулирования приобретения земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений предусматривает иные подходы к установлению выкупной цены земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями.

3. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 г., на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» не предусмотрена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 23 названного Закона).

Принятие данных норм имеет фискальную цель — взимание земельного налога с собственников земельного участка под многоквартирным домом. Приведенные положения на первый взгляд дают основания полагать, что в данном случае специального решения компетентного органа о предоставлении земельного участка в собственность не требуется и общая долевая собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме на сформированный земельный участок возникает в силу закона. Но подобное толкование едва ли однозначно. В самой ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» употребляется термин «переходит в общую долевую собственность». Гражданское, земельное и жилищное законодательство не устанавливает возможность автоматического прекращения ранее существующего права на земельный участок. В любом случае для прекращения таких прав требуется определенный юридический факт, указанный в законодательстве. Буквально нормы указанной статьи таких оснований (юридических фактов) не содержат, а фактически определяют условия возникновения общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами у собственников помещения: формирование земельного участка и его государственный кадастровый учет.

Сложность толкования положений п. 2 комментируемой статьи и ст. 16 названного ФЗ определяет и неоднозначность их применения на практике. Чаще всего споры возникают в связи с заключением государственными органами, органами местного самоуправления договора аренды земельного участка с собственником нежилого помещения, располагающегося в многоквартирном доме. При рассмотрении подобного рода дел арбитражные суды делают прямо противоположные выводы: от возможности возникновения права общей долевой собственности с момента формирования земельного участка (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.09.2007 по делу N А56-24818/2006; Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А35-1680/07-С13) до признания необходимости принятия решения компетентным органом о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственникам помещений (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.2007 N Ф04-1251/2007(32286-А27-9); Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2008 по делу N А28-7432/2007-163/19).

Требуется в комментируемой статье установить особый порядок предоставления земельных участков, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При отсутствии сформированного земельного участка на основании заявления уполномоченного общим собранием собственников помещений лица возможно одновременное решение о формировании земельного участка и предоставлении его на праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (как это ранее было предусмотрено в п. 4 ст. 34, см. комментарий к ст. 34).

4. Пункт 3 комментируемой статьи определяет режим неделимого земельного участка, на котором находится здание, принадлежащее различным лицам на вещных правах. Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых отдельными объектами недвижимости и необходимых для использования каждого из них.

При рассмотрении нормы абз. 1 п. 3 комментируемой статьи КС РФ указал, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть — такой земельный участок выступает объектом прав в целом. ГК устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых — поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности. Исходя из этого, КС РФ пришел к выводу, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина (Определение КС РФ от 21.02.2008 N 119-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Слободенюка Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации»).

Появление на неделимом земельном участке новых собственников объектов недвижимости (например, при отчуждении части помещений в здании) влечет за собой расторжение (изменение) договора аренды земельного участка, первоначально заключенного с одним арендатором. Расторжение возможно в судебном порядке, если первоначальный арендатор отказывается от добровольного расторжения договора аренды земельного участка и заключения нового договора с множественностью лиц на стороне арендатора. В силу нормы ст. 452 ГК должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора об изменении или расторжении договора.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением земельных участков лицами, указанными в абз. 2 п. 3 комментируемой статьи, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Особо законодатель выделил государственных и муниципальных юридических лиц (казенные предприятия, учреждения), владеющих помещениями на праве оперативного управления. В силу абз. 3 комментируемого пункта такие лица не заключают договор аренды земельного участка, а приобретают право ограниченного пользования им (сервитут).

5. Оформление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование только за одним из владельцев помещений в здании предполагает предоставление возможности владельцам иных помещений использовать земельный участок на основании соглашения об установлении сервитута для прохода, проезда и т.п.

6. В комментируемых нормах (п. п. 5 — 8) установлен порядок приобретения прав на неделимый земельный участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими нескольким правообладателям. Такие лица должны совместно обратиться в компетентный орган с заявлением о предоставлении земельного участка. Применение данной нормы на практике вызывает существенные затруднения, поскольку совместное обращение всех сособственников часто невозможно. Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

При этом, как указал КС РФ в Определении от 05.03.2004 N 82-О «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» (Вестник КС РФ. 2004. N 5), п. 5 ст. 36 ЗК, предусматривающий совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлен на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.

Приказом Минэкономразвития России от 30.11.2007 N 370 (БНА ФОИВ. 2007. N 50) был утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения. Требовать иные документы органы государственной власти, органы местного самоуправления не вправе. Отсутствие требуемых документов служит основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Пункты 7 и 8 комментируемой статьи предусматривают особенности предоставления земельных участков, в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка.

С 17 мая 2008 г. в комментируемые нормы были внесены изменения, которые существенно изменили порядок предоставления земельных участков при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка. Если ранее обязанность по обеспечению изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка была возложена на орган местного самоуправления, то теперь именно лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета этого земельного участка. Орган местного самоуправления обязан только утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (или утвержденный до 1 ноября 2008 г. проект границ земельных участков; об этом см. комментарий к п. п. 5 — 7 ст. 31). Кроме того, если ранее решение о предоставлении земельного участка предшествовало кадастровому учету и изготовлению кадастровой карты земельного участка, то теперь решение принимается только при наличии кадастрового паспорта земельного участка.

Гражданин — собственник недвижимости, которому земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования для садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, может реализовать свое право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости в собственность в порядке, установленном либо ст. 36 ЗК, либо ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость». Порядок оформления права собственности, установленный данным Законом, в большей степени отвечает интересам граждан.

7. Иностранные граждане, лица без гражданства — собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке ст. 36 ЗК, но с некоторыми особенностями по сравнению с гражданами РФ (см. комментарий к п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 5 ст. 28).

Ст 36 зк комментарий

1. Громадянам або їх об’єднанням із земель державної або комунальної власності можуть надаватися в оренду земельні ділянки для городництва.

2. На земельних ділянках, наданих для городництва, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд не допускається.

3. На земельних ділянках, наданих для городництва, можуть бути зведені тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди. Після закінчення строку оренди зазначеної земельної ділянки побудовані тимчасові споруди підлягають знесенню власниками цих споруд за їх рахунок.

Загальна характеристика. Законодавство не визначає поняття «городництво». За таких умов його слід розглядати у загальноприйнятому розумінні як вирощування овочевих культур в особистому господарстві (походження слова від іменника «город» вказує на те, що городництво первісно здійснювалося на огороджених ділянках садиб).

Таким чином, земельні ділянки для городництва за видом сільськогосподарських угідь є ріллею (див. ч. 2 ст. 22 ЗКУ). Рілля може перебувати у складі земель будь-якого сільськогосподарського підприємства (див. ст. ст. 24, 28, 31, 37 ЗКУ та коментарі до ст. ст. 24, 28, 31, 37 ЗКУ), у складі земель для ведення ОСГ (див. ст. 33 ЗКУ та коментар до неї). Городництво традиційно відрізняється від рільництва лише суб’єктом — у першому випадку йдеться про фізичну особу, у другому — сільськогосподарське підприємство.

До ч. 1. Орендувати земельні ділянки для городництва можуть не лише громадяни та «їх об’єднання» (виходячи із визначення городництва, скоріш за все, законодавець мав на увазі групи громадян, а не об’єднання громадян, яке у разі реєстрації стає юридичною особою — див. ст. 14 Закону України «Про об’єднання громадян»), а й іноземці, особи без громадянства. Це випливає із загального принципу свободи договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦКУ), а також ст. 5 Закону України «Про оренду землі». Ріллю можуть орендувати й юридичні особи, проте використання ними ріллі не підпадатиме під усталене розуміння городництва.

Поза сумнівом, земельні ділянки для городництва можуть орендуватися не лише із земель державної та комунальної, але й із земель приватної власності. Разом із тим, системне тлумачення коментованої та інших норм ЗК свідчить про відсутність можливості набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення для городництва із земель державної чи комунальної власності.

До ч. ч. 2 та 3. Оскільки городництво здійснюється на ріллі, цілком природно, що на ній забороняється спорудження капітальних будівель і споруд та закладення багаторічних насаджень (ч. 2 статті).

Ч. 3 статті розвиває положення ч. 2. Її слід тлумачити таким чином, що на земельних ділянках для городництва заборонене також і спорудження тимчасових будівель та споруд, крім тих, що призначені «для зберігання інвентарю та захисту від непогоди». Разом із тим виглядає невиправданою безумовна вимога закону знести такі споруди після закінченню строку оренди. На наш погляд, вона поширюється лише на відносини із оренди земель державної та комунальної власності, про які йдеться у ч. 1 статті. При укладенні договору оренди земель приватної власності сторони цілком можуть відступати від даної вимоги, якщо споруди являють певну цінність для орендодавця.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Утратила силу с 1 марта 2015 года

СТ 36 ЗК РФ — Утратила силу с 1 марта 2015 года

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно.

Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

1.1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

1.2. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

2. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

4. В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.

6. В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

7. В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

8. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

9. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса.

Комментарий к Статье 36 Земельного кодекса РФ

Комментарий к Статье 36 ЗК РФ временно недоступен.

Статья 36 ЗК РФ. Утратила силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ. (действующая редакция)

Комментарий к ст. 36 ЗК РФ

1. Правовое значение исключительного права на приобретение гражданами или юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду разъяснено Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Согласно данному Постановлению, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Также Постановлением Пленума ВАС РФ разъяснено, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

2. При реализации п. 2 настоящей статьи следует иметь в виду специальные нормы иных федеральных законов, регулирующих приобретение права на недвижимость и земельные участки под этой недвижимостью. Так, согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Согласно той же статье ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 137 ЖК РФ, в случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

3. Указание п. 3 настоящей статьи о совместном обращении собственников помещений в здании при приобретении прав на земельные участки под таким зданием на практике привело к затруднениям при приобретении права на земельные участки в этом случае. Дело в том, что очень часто отсутствовала возможность именно совместного обращения, ввиду того что не все собственники помещений на момент подачи заявления были выявлены или намеревались реализовать право на приобретение земли.

В целях разрешения этой проблемы Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 предложил следующее решение: в силу ч. 2 п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в случае если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения или всем лицам — на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Постановлением Пленума ВАС РФ определено, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать, что если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

4. При применении п. 4 комментируемой статьи в целом следует обратить внимание также на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

5. Пунктами 5 — 8 комментируемой статьи установлен порядок приобретения прав на земельный участок лицами, указанными в п. 1 этой же статьи. Известно, что реализация п. 5 настоящей статьи вызывает затруднения в связи с тем, что на практике совместное обращение в уполномоченные органы об оформлении прав на земельный участок требует наличия для этого всех лиц, обладающих правами на недвижимость, а также требуется, чтобы эти лица изъявили желание оформить права на землю. Следует признать, что правовая возможность приобрести права на землю без соблюдения данной нормы существенно затруднена или практически невозможна.

6. Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12 мая 2005 г. N 187-О разъяснено, что согласно п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 данной статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 данного Кодекса. А в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 данного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования названный орган готовит проект договора либо купли-продажи, либо аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ч. 1 ст. 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является Земельный кодекс Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. На возникающие при этом правоотношения в полной мере распространяется правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, в силу которой государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации (Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Как установлено Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п. 2 ст. 15); оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 1 и 2 ст. 27); так, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (п. 12 ст. 85).

Из пункта 6 ст. 36 ЗК РФ в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов, подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу — собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.

7. Подготовка кадастровых планов была предусмотрена Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Согласно ст. 13 указанного Федерального закона кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами). Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Кадастровый план упоминается и при совершении кадастровых действий Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Так, из понятия межевого плана, данного в ст. 38 данного Закона, следует, что это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. При этом в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

Кадастровый план принимается во внимание и при подготовке технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (ст. 41 Федерального закона о ГКН). В графической части технического плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения.

При обращении к правовому значению кадастровых планов, подготовленных до вступления в силу Федерального закона о ГКН, следует иметь в виду, что ст. 47 данного Закона установлено, что к отношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, настоящий Федеральный закон применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после дня вступления его в силу, если иное не установлено данной главой. Заявления об осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков, поданные в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются в соответствии с правилами, действовавшими до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

8. Согласно ст. 17 Федерального закона «О землеустройстве», межевание объекта землеустройства включает следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства. Межевание земель осуществляется в порядке, предусмотренном несколькими нормативными правовыми актами, одним из основных при этом является Инструкция по межеванию земель, утв. Приказом Роскомзема от 8 апреля 1996 г.

9. При реализации п. 9 настоящей статьи следует иметь в виду, что перечень приграничных территорий, предусмотренный п. 3 ст. 15 ЗК РФ, до настоящего времени не утвержден.