Приватизация жилья с перепланировкой

Приватизация квартиры с перепланировкой

Законом прописано, что любой гражданин имеет право приобрести в собственность свое жилье и пройти процесс приватизации квартиры. Приватизация квартиры с перепланировкой (не узаконенной) занимает больше времени, чем обычная приватизация. И продленные сроки (до 2015 года) в этом очень сильно помогли тем, у кого есть не узаконенные перепланировки квартиры.

Документы для получения разрешения

  1. Нотариально удостоверенные копии первоотводных документов на квартиру, то есть документы подтверждающие право владения и пользования;
  2. Письменные согласия всех прописанных лиц;
  3. Технический паспорт на квартиру, который вы можете получить в БТИ своего района. Важно, срок действия технического года не должен превышать один год;
  4. Проект перепланировки, изготовленный проектной организацией, которая имеет лицензию на проведение таких работ.

После того, как вы получили разрешение и провели соответствующие работы, получившийся объект нужно оформить в определенном законом порядке. Такие работы проводит приемная комиссия, в которую входит не только Жилищная инспекция, но и органы исполнительной власти, представитель проектной организации, управляющий домом в котором располагается квартира, и тот, кто выполнял данные работы.

Эта комиссия удостоверяет, что работы проведены без отклонения от проекта и составляет определенный акт, который впоследствии она отправляет в БТИ по месту нахождения жилого помещения. И уже сотрудники БТИ вносят соответствующие изменения в технический паспорт.

Перечень перепланировок, не мешающих приватизации квартиры с перепланировкой

Оформляя технический паспорт, сотрудник БТИ должен придти и посмотреть квартиру лично. И если он обнаружит не узаконенную перепланировку, приватизировать такое жилье не представиться возможным. Заняться дальнейшим оформлением приватизации можно только после того, как все узаконится и вы получите разрешение на перепланировку. Но есть случаи, когда разрешения не нужны.

Перечень работ, не подлежащих согласованию:

  • Производство ремонтных работ;
  • Установка встроенной мебели (шкафы, кровати, антресоли);
  • Смена инженерного оборудования, если оно является аналогичным по своим техническим характеристикам.

Если же вы не разбираетесь в этих вопросах, то лучше самостоятельно не заниматься такой процедурой, а обратиться за помощью к профессионалам, которые вам помогут все сделать быстро и качественно.

В противном случае вы можете «нарваться» на штрафные санкции, и их уплата не освободит вас от того, что нужно привести помещение в прежнее состояние. И сроки для приведения в соответствие помещения очень жесткие и устанавливает их орган, который осуществляет согласование перепланировок. Если не успеть все сделать вовремя, можно потерять свою жилую площадь, так как с вами расторгнут договор социального найма.

Узаконить перепланировку можно так же в судебном порядке, однако для этого вам точно понадобиться квалифицированный юрист.

Приватизация квартиры и перепланировка

Мы приватизируем комнату в общежитии. Когда-то оно было не жилым помещением, но потом было принято решение сделать из него жилую комнату. Она досталась нам уже в переделанном виде. Сейчас когда мы приватизируем ее, столкнулись со следующей ситуацией. В БТИ нам сказали, что комната занимает часть коридора.И нам не одобрят приватизацию. Что теперь делать? Можно ли как-то это обойти? может еще нужны какие то справки?Или подписи соседей на этаже?

Очень жду вашей помощи. Заранее Спасибо!

Ответы юристов (1)

Если по данным БТИ имеется не согласованная в установленном порядке перепланировка, то разумеется в приватизации комнаты будет отказано.

Как указано в ст. 29 Жилищного кодекса РФ,

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Вам необходимо обращаться в суд с иском о сохранении комнаты в перепланированном состоянии.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможна приватизация с неузаконенной перепланировкой?

Здравствуйте. Готовим документы на приватизацию квартиры. Узнали, что у нас неузаконенная перепланировка, сделанная прежними жильцами 40 лет назад. Могут ли нам отказать в приватизации и что тогда делать?

Ответы юристов (5)

Добрый день, Татьяна.

Согласно ст.29 ЖК РФ,

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Отказать в приватизации Вам могут, либо отложить данный вопрос до устранения нарушений.

Уточнение клиента

Спасибо. А не подскажете еще, Вы пишете «отложить данный вопрос до устранения нарушений», но бесплатная приватизация только до 1 марта 2017, получается, нам потом придется выкупать квартиру у гос-ва?

05 Февраля 2017, 21:07

Есть вопрос к юристу?

Вы пишете: «Готовим документы на приватизацию квартиры. Узнали, что у нас неузаконенная перепланировка, сделанная прежними жильцами 40 лет назад. Могут ли нам отказать в приватизации и что тогда делать?»

40 лет тому назад вопросы о перепланировке и переустройстве жилья регулировались совершенно другими законами и, тем не менее, даже в те годы для проведения таких работ требовалось согласие собственника жилья. Если реальная обстановка квартиры не соответствует техническому паспорту в связи с перепланировкой, могут в приватизации отказать и не зарегистрировать право собственности. Вам придется обращаться в суд об отсутствии нарушений в результате проведенной перепланировки. Это и будет так называемым узакониванием перепланировки.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ

05 Февраля 2017, 21:31

У Вас есть предписание на устранение перепланировки?

Уточнение клиента

Нет, пока только в БТИ выдали все справки с пометкой: выполнена перепланировка, разрешающие документы не предъявлены.

05 Февраля 2017, 21:30

Касательно перепланировки, все равно придется либо
устранять, либо узаконивать. Относительно приватизации, есть риск отказа.

Уточнение клиента

спасибо за консультацию

05 Февраля 2017, 21:41

Здравствуйте, Татьяна! Изучив Ваш вопрос я пришел к следующему выводу.

В статье 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 20.05.2002 г.) закреплено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Статьей 4 указанного закона определен исчерпывающий перечень жилых помещений, которые независимо от вида собственности (государственная или муниципальная) приватизации не подлежат. К их числу относятся помещения, находящиеся в аварийном состоянии.

Верховный Суд Российской Федерации, обобщая практику разрешения судами споров, связанных с приватизацией жилых помещений сделал следующие разъяснения.

Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как статья 2 Закона о приватизации жилищного фонда наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную) (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“).

Исходя из смысла преамбулы и статей 1 и 2 указанного закона гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.(Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 г. № 3).

На официальном сайте администрации города Нижний Новгород представлена форма заявления о передаче в собственность жилого помещения и перечень прилагаемых к заявлению документов. Среди прочего к заявлению необходимо представить справку о характеристике жилого помещения и план жилого помещения. Также размещена информация об основаниях отказа в предоставлении муниципальной услуги. Среди прочего, основанием для отказа в бесплатной передаче в собственность занимаемых ими ранее жилых помещений (приватизации) является предоставление гражданами документов, для организации процесса приватизации, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

По моему мнению, наличие перепланировки жилого помещения, которая была осуществлена 40 лет назад, и которая до настоящего времени не узаконена не является основанием для отказа в передачи (приватизации) жилого помещения в собственность граждан, если такая перепланировка не привела жилое помещение к состоянию аварийного.

Но также считаю необходимым получить согласование перепланировки Вашего жилого помещения.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Приватизация при наличии долгов, возможна ли, если есть перепланировка?

Здравствуйте, скажите пожалуйста возможно ли превотизировать квартиру если у одного из 4х прописанных есть долги перед банком и микрофинансовыми организациями, если он напишет отказ о привотезации, то не обяжут ли родственников превотизирующих квартиру продать её и уплатить долг? Можно ли осуществить приватизацию если имеется перепланировка и до какого времяни она бесплатная?

Ответы юристов (2)

возможно ли превотизировать квартиру если у одного из 4х прописанных есть долги перед банком и микрофинансовыми организациями
Екатерина

если он напишет отказ о привотезации, то не обяжут ли родственников превотизирующих квартиру продать её и уплатить долг
Екатерина

Можно ли осуществить приватизацию если имеется перепланировка
Екатерина

Это может затруднить приватизацию, если планировка не узаконена.

до какого времяни она бесплатная?
Екатерина

До 1 марта 2017 года.

Возможно. Желательно чтобы не была долга по оплате за квартиру и коммунальные услуги. В законах о приватизации ограничений на это нет. Но желательно заключить рассрочку. Сами долги в банках и мфо не связаны с квартирой.

Обязать вас никто не может. После приватизации вы и члены семьи, участвующие в приватизации получаете долю в праве собственности на квартиру. И никто вас не имеет права заставить ее продать, или продать долю, если против вас не возбуждено приставами исполнителями исполнительное производство и жилье для вас не является единственным, но опять же есть тонкости, которые здесь не опишешь.

Перепланировка должна была быть согласована с собственником (муниципалитет) и если была выполнена без разрешения, то она незаконна. Приватизация бесплатна до 1 марта 2017, но вероятно ее продлят

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Приватизация и перепланировка

Если вы планируете провести приватизацию квартиры, то кроме юридических тонкостей, связанных с законным оформлением собственности, немаловажно будет выяснить — была ли проведена в вашей кватире перепланировка. Какие особенности оформления документов вас могут поджидать при приватизации квартиры с перепланировкой ? В первую очередь стоит обратить внимание на то была ли перепланировка квартиры выполнена законно. При законном оформлении изменений в планировке квартиры текущая планировка помещений соответствует тому, что указано на поэтажном плане БТИ на вашу квартиру. То есть в том случае, если вами или прежними владельцами квартиры была выполнена перепланировка, то все изменения обязательно должны быть отражены на поэтажном плане БТИ.

Какие этапы подготовки следует пройти, если вы только планируете провести перепланировку квартиры, чтобы в дальнейшем ваши работы считались законными и при проведении приватизации квартиры с перепланировкой не возникло проблем? Вам необходимо собрать пакет документов, утвержденный Жилищным законодательством. В перечень документов для согласования перепланировки входят: поэтажный план с экспликацией, копия лицевого счета, выписка из домовой книги. Также потребуются проект перепланировки или эскиз перепланировки — в зависимости от типа и сложности задуманных изменений. Если будущая перепланировка не затрагивает несущих стен дома, не требует инженерных расчетов, то согласовать такие работы, скорее всего, можно без разработки проекта. Для оформления перепланировки по эскизу, по упрощенной схеме, вам нужно будет отметить на копии поэтажного плана изменения планировки, а затем эскиз перепланировки вместе с остальными документами предоставить для согласования в службу Единого окна Жилищной инспекции. Оформление перепланировки по проекту занимает обычно больше времени, чем согласование по эскизу. Чтобы, к примеру, получить разрешения на перепланировку, затрагивающую несущие стены дома, вам потребуется обратиться в проектную организацию, которая разрабатывала проект дома вашей серии. И только после того, как будет проведено техническое обследование и на основании технического заключения будет разработан проект перепланировки можно будет приступать к согласованию вашей перепланировки в Жилищной инспекции.

Несмотря на сложности согласования перепланировки эти работы не стоит проводить самовольно. Кроме того, что самовольная перепланировка, выполненная без знания строительных норм, может привести к аварийной ситуации, после проведения незаконной перепланировки приватизация квартиры станет невозможной. И хотя в дальнейшем в отдельных случаях можно выполнить согласования перепланировки задним числом, но касается это только незначительных изменений вроде монтажа дополнительной перегородки при организации гардеробной или демонтажа внутренней перегородки, отделяющей жилые комнаты друг от друга. Более сложные изменения, особенно те, которые привели или могут привести к аварии, которые ухудшают условия проживания в вашей квартире или в квартирах ваших соседей — согласовать такие изменения «задним числом» вам не удастся и помещениям придется вернуть первоначальный вид.

Нередко встречаются и такие ситуации, что вы можете даже не подозревать о выполненной в вашей квартире перепланировке. Такое бывает, если перепланировка была выполнена бывшими владельцами жилья и все изменения в этом случае обнаруживаются только во время подготовки к приватизации квартиры. Но и в этом случае, также как и при любой самовольной перепланировке приватизация квартиры будет невозможной до тех пор, пока вы не узаконите перепланировку «задним числом».

Чтобы избежать проблем приватизации квартиры с перепланировкой многие собственники квартир проводят перепланировку помещений уже после того, как будут оформлены все документы, вязанные с переходом жилья в вашу собственность. Однако и после проведения приватизации также не стоит проводить перепланировку самовольно. Даже если вы являетесь полноправным собственником помещений, любые работы по изменению первоначальной планировки помещений квартиры должны проводиться только после соответствующих разрешений из коммунальных служб и Жилищной инспекции.

Приватизация и перепланировка

При оформлении приватизации квартиры, перепланировка помещений, сделанная вами или прежними владельцами жилья, имеет большое значение. Конечно же, вы вправе изменить планировку своей квартиры по собственному вкусу и согласно своим представлениям о комфорте, сделать свое жилье более уютным, индивидуальным.

К тому же, если вы впоследствии захотите, например, продать квартиру, то квартира с индивидуальной планировкой будет несколько выше в цене, чем аналогичные проекты, но с типовой планировкой помещений. Что касается других сделок с недвижимостью, например, при приватизации квартиры перепланировка, конечно предварительно согласованная, никак не влияет на порядок или стоимость проведения приватизации вашего жилья.

Налицо все плюсы в пользу проведения перепланировки квартиры, но любые изменения в первоначальном проекте должны проводиться законно, после получения соответствующих разрешений. Перепланировка должна быть выполнена с соблюдением строительных норм, а для этого она должна быть предварительно согласована в Жилищной инспекции до начала всех строительных и ремонтных работ в вашей квартире.

Это условие необходимо соблюсти по нескольким причинам: во-первых, разработка проекта и своевременное согласование перепланировки гарантирует безопасность проживания в вашей квартире и в квартирах ваших соседей. Во-вторых, при проведении любых сделок с недвижимостью: покупки, продажи, приватизации с перепланировкой могут возникнуть проблемы, если работы были выполнены без соответствующих разрешений.

Дело в том, что для подготовки квартиры к любой сделке с недвижимостью обязательным условием совершения сделки является соответствие текущей планировки поэтажному плану БТИ. Любые несоответствия отмечаются техником БТИ красными линиями на поэтажном плане. Наличие красных линий может стать препятствием для приватизации вашего жилья. После этого, чтобы осуществить приватизацию с перепланировкой, необходимо либо вернуть квартиру в первоначальное состояние, либо, если перепланировка была выполнена без нарушений, узаконить сделанные работы «задним числом».

«Права» на проведение перепланировки

Перепланировка может проводиться в квартире вне зависимости от вида собственности на занимаемые помещения. Даже если вы не являетесь полноправным владельцем своей квартиры, вы вправе выполнить в ней перепланировку, чтобы улучшить условия своего проживания. Согласовать и выполнить работы можно и в коммунальной квартире, и в общежитии, и даже в ипотечной квартире можно выполнить перепланировку и приватизацию затем можно будет оформить в квартире с уже выполненной и, конечно же, оформленной перепланировкой.

Случается и так, что самовольная перепланировка может обнаружиться при проведении сделок с недвижимостью: покупке, продаже, приватизации квартиры перепланировка, выполненная много лет назад прежними владельцами жилья, о которой вы даже не подозревали, может обнаружиться в самый неподходящий момент. И в этом случае полную ответственность за выполненные работы будете нести уже вы как нынешний владелец квартиры.

Впрочем, всего этого можно избежать, если заранее позаботиться о получении всех необходимых разрешений. Оформление перепланировки до начала проведения работ не только поможет избежать аварий и конфликтов с коммунальными службами, но и проблем при проведении приватизации с перепланировкой квартиры.

Чтобы начать согласование вам необходимо подготовить следующие документы: поэтажный план и экспликацию из БТИ, копию лицевого счета, выписку из домовой книги, проект или эскиз перепланировки. Полный пакет документов согласовывается в УГПС, Роспотребнадзоре, затем в службе Единого окна Жилищной инспекции.

По окончании работ по перепланировке специальной комиссией составляется акт выполненных работ, и только в случае отсутствия нарушений вы можете получить новый поэтажный план на квартиру, что гарантирует отсутствие проблем при дальнейшей приватизации с перепланировкой квартиры.