Покупка нежилого помещения проводки

Учет расходов на покупку нежилого помещения

Вопрос-ответ по теме

Было приобретено у муниципального образования нежилое помещение. Затраты состояли из трех частей (1-собственно оплата в муниципальное образование, 2 — НДС в налоговую инспекцию, 3 — госпошлина за регистрацию собственности). Есть потребность сдачи данного нежилого помещения в аренду ИП. Регистрирую собственное ИП с кодом деятельности 70.20.2. В качестве вида налогобложения — указываю УСН (доходы-расходы) 15%. В качестве расходов планирую показать все перечисленные затраты. Т.е. фактически я не должен платить налог, пока полученный доход не превысит затраты? Пример: затраты на приобретение 300000 + 54000 (НДС) +6000 (госпошлина) = 360000. Доход по договору аренды нежилого помещения 10000 рублей в месяц (затраты на коммунальные платежи оплачивает арендатор). 120000 в год. Таким образом, фактически в течение 3 лет я не должен платить налог. По окончании данного периода планирую перейти на УСН (доходы) 6%. Правильно ли я рассуждаю?

Нет, вы рассуждаете не верно.

Из вашего вопроса не ясно, когда вы купили помещение – уже будучи зарегистрированным в качестве ИП, или нет.

Если вы купили помещение до того, как зарегистрировались в качестве предпринимателя, то есть дата на свидетельстве о праве собственности более ранняя, чем дата на свидетельстве о вашей регистрации, то вы не сможете учесть стоимость помещения в расходах при УСН. Это разъяснено в письме Минфина России от 07.10.2011 № 03-11-11/254. Поскольку на момент покупки недвижимости вы вообще не являлись налогоплательщиком. Соответственно к вам не применимы нормы о том, как списывать при УСН основные средства, купленные налогоплательщиком до перехода на УСН. Поскольку на момент покупки вы не являлись налогоплательщиком, и у вас не было таких объектов, как основные средства.

Доказать обратное, видимо, возможно только через суд. Пример судебного решения в пользу предпринимателя есть — Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2008 N А56-20123/2007. Однако это чуть ли не единственное решение в пользу ИП по такому виду спора.

Если же вы купили помещение, уже будучи ИП, то после того, как введете его в эксплуатацию, можете начать списывать его стоимость на расходы по УСН. При условии, что стоимость помещения оплачена. Списываются расходы по правилам, установленным в пункте 3 статьи 346.16 НК РФ. А именно: вы можете полностью списать стоимость объекта основных средств (своего помещения) на расходы по УСН в течение первого года его использования. При этом списание происходит равными долями ежеквартально, в последнее число каждого месяца. Например, если вы введете помещение в эксплуатацию в феврале 2016 года (1 квартал), и его первоначальная стоимость равна 360 000 руб., то по состоянию на 31 марта, 30 июня, 31 октября и 31 декабря 2016 года вы будете относить на расходы по 90 000 руб. (360 000 руб. : 4 кв).

Если же введете в эксплуатацию во 2-м квартале, будете списывать 30 июня, 31 октября и 31 декабря 2016 года по 120 000 руб. (360 000 руб. : 3).

Что касается доходов от аренды, которые вы будете получать, они никакого влияние на порядок списания расходов не оказывают. Они влияют лишь на сумму авансовых платежей по упрощенному налогу в течение года, и на необходимость уплаты минимального налога по итогам года, если это потребуется. Обратите внимание: при объекте доходм минус расходы при УСН налог по итогам года платится всегда. Если не упрощенный, так минимальный. Минимальный равен 1% от всех доходов за год. И уплачивается он, если по итогам года получены убытки, либо упрощенный налог (15% с разницы) получился меньше минимального (1% со всех доходов).

Порядок учета расходов на приобретение нежилого помещения при УСН

Расходами налогоплательщика, применяющего УСН, признаются затраты после их фактической оплаты

Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», с момента постановки на учет в налоговом органе приобрела в июле 2013 года нежилое помещение. Приобретенное нежилое помещение используется в производственных целях. Ввод в эксплуатацию нежилого помещения, государственная регистрация права собственности на него, а также его полная оплата (тремя платежами на общую сумму 16 млн руб.) были осуществлены в июле 2013 года. При этом средства на покупку не являются собственными средствами организации: 9 млн руб. получены в кредит, а 7 млн руб. – заемные средства. Выплата кредита и займа будет производиться вплоть до 2016 года.

Когда организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления налога, подлежащего уплате в связи с применением УСН?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, в сумме 16 млн руб. равными долями на 30.09.2013 и 31.12.2013 при условии соблюдения всех требований п. 1 ст. 252 НК РФ.

Обоснование вывода:

В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее – Налог), являются «доходы, уменьшенные на величину расходов», налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Перечень расходов, которые могут быть учтены при формировании налоговой базы по Налогу, приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Данный перечень является закрытым. Это означает, что в состав расходов можно включить лишь те затраты, которые указаны в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Так, в силу подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при расчете налоговой базы по Налогу могут быть учтены, в том числе расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ) при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ), то есть при условии, что они обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и направлены на получение дохода.

Для целей главы 26.2 НК РФ в состав основных средств (далее – ОС) включаются ОС, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ под ОС в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб. В свою очередь, амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Как мы поняли, приобретенное организацией нежилое помещение соответствует критериям признания его амортизируемым объектом ОС, следовательно, затраты на его приобретение могут быть учтены при формировании налоговой базы по Налогу по правилам, установленным п. 3 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Отметим, что в случае, если налогоплательщик применяет УСН с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость ОС принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об ОС установлены ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее – ПБУ 6/01). Пунктом 8 ПБУ 6/01 предусмотрено, что первоначальной стоимостью ОС, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, которая включает в себя, в том числе, суммы, уплачиваемые в соответствии с договором продавцу.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации цена приобретения нежилого помещения будет участвовать при формировании первоначальной стоимости данного объекта ОС.

В соответствии с под 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение (сооружение, изготовление) ОС, осуществленные в периоде применения УСН, принимаются с момента ввода этих ОС в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода (календарного года – ст. 346.19 НК РФ) расходы принимаются за отчетные периоды равными долями. Отчетными периодами для целей исчисления Налога признаются I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (п. 2 ст. 346.19 НК РФ).

ОС, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что расходами налогоплательщика, применяющего УСН, признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Причем расходы на приобретение (сооружение, изготовление) ОС, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются на последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

При этом не имеет значение, за счет каких средств (собственных или заемных (кредитных)) осуществляются указанные затраты. Глава 26.2 НК РФ в данном случае не устанавливает каких-либо ограничений (письмо Минфина от 13.01.2005 г. №03-02-04/1/2).

Рассматриваемые расходы учитываются только по ОС, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Таким образом, организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», вправе уменьшить полученные доходы на расходы, связанные с приобретением нежилого помещения, при одновременном выполнении следующих условий:

– имущество фактически оплачено;

– имущество введено в эксплуатацию;

– имеется документ, подтверждающий факт подачи документов на регистрацию права собственности на него (ст.ст. 130, 131 ГК РФ).

Поскольку все перечисленные условия в рассматриваемой ситуации выполнены в июле 2013 года, то организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления Налога в сумме 16 млн руб. равными долями на 30.09.2013 и 31.12.2013 при условии соблюдения всех требований п. 1 ст. 252 НК РФ.

Учет расходов на покупку нежилого помещения в рассрочку при УСН

Вопрос-ответ по теме

ООО на УСН 15% выкупает нежилое помещение в рассрочку на 3 года с 30.01.2014 по 30.01.2017 г.г. В 2014 и 2015 г.г. оплатило 2/3 части стоимости помещения заемными средствами. Помещение введено в эксплуатацию 16.06.2016 г. (сдано в аренду), в 2014-2015 г.г. проводился ремонт. Как учесть в расходах на УСН средства, оплаченные за помещение, в 2014-2015 г.г.?

Вы вправе списать все расходы в 2017 году после эксплуатации, подачи документов на регистрацию и полной оплаты. В том числе вы вправе учесть в 2017 году суммы, оплаченные в 2014 – 2015 годах. Включите все расходы в первоначальную стоимость основного средства. И спишите равными долями расходы 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2017 года по 1/4 от стоимости помещения. Теперь об этом подробнее.

При УСН вы вправе учитывать стоимость основных средств после оплаты и ввода в эксплуатацию (подп. 1 п. 1 подп. 1 п. 3 ст. 346.16 и подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Для недвижимости есть еще одно условие для принятия к учету расходов – подача документов на госрегистрацию.

При этом не имеет значения, за счет собственных или заемных средств оплачен объект. То есть, если вы оплатили часть помещения за счет кредита в банке, вы учитываете расходы в обычном порядке (письмо Минфина России от 13.01.2005 N 03-03-02-04/1/2).

Кроме того, при УСН вы вправе учитывать в расходах также частично оплаченные основные средства (письма Минфина России от 17.05.2011 N 03-11-06/2/78 и от 13.12.2010 N 03-11-11/287). В этом случае каждую оплаченную часть стоимости нужно вписывать в раздел 2 Книги учета как отдельный объект. А затем списывать в расходы равными долями в последние дни каждого отчетного и налогового периодов.

Таким образом, суммы, оплаченные за основное средство в 2014 и 2015 году, вы могли списать в расходы в 2016 году после того, как ввели объект в эксплуатацию и подали документы на госрегистрацию. В таком случае вы должны были на последнюю из дат сделать запись на всю оплаченную сумму в разделе 2. А затем списывать объект в расходы равными долями по 1/3 стоимости 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2016 года.

Но как ясно из вашего вопроса, расходы вы в 2016 году не учитывали. Поэтому в вашем случае проще не вносить исправления в 2016 год, а учесть всю стоимость основного средства в 2017 году после полной оплаты. НК РФ не запрещает списывать в расходы основные средства только после полной оплаты.

Тогда на дату полной оплаты 30 января 2017 года вы определяете первоначальную стоимость основного средства и делаете запись в разделе 2 книги учета. Затем учитываете расходы в разделе 1 Книги учета 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2017 года по ¼ от стоимости основного средства.

Учет расходов ИП на приобретение нежилого помещения

Вопрос-ответ по теме

В 2013 году физическим лицом приобретено нежилое помещение (магазин). Нежилое помещение участвовало в предпринимательской деятельности. 2014-2015 магазин (ЕНВД), 2016 по сентябрь 2017 сдавали в аренду (УСН Доходы минус Расходы). В данный момент есть покупатель. В случае продажи нежилого помещения в какой декларации отражать? (3-НДФЛ или УСН доходы-расходы). Могу ли я взять в расходы стоимость приобретения (по договору купли-продажи 2013 г.), так как не начисляла амортизацию? Как правильно оформить документы, чтобы у налоговых органов не возникли вопросы в случае уменьшения доходов на расходы.

Учитывая, что ИП в период продажи помещения находится на УСН, доходы от продажи нежилого помещения облагаются упрощенным налогом. Аналогичный подход отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12 по делу N А76-23943/2011, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 28.12.2015 N Ф10-4439/2015).

При переходе с ЕНВД на УСН ИП определяет остаточную стоимость основных средств, которые использовал на «вмененке» и будет применять при УСН. Определять остаточную стоимость следует на дату смены налогового режима по следующей формуле (ст. 346.13, ст. 346.19 и п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ):

где ОС — остаточная стоимость основных средств;

Ц — цена приобретения основного средства;

А — амортизация, начисленная по правилам бухучета за период применения «вмененки».

Исчисленную таким образом остаточную стоимость основных средств Ип вправе равными долями учесть в расходах при исчислении «упрощенного» налога (Письма Минфина России от 13.02.2013 N 03-11-11/67 и от 19.02.2009 N 03-11-06/3/35). Порядок учета зависит от срока полезного использования помещения.

Срок полезного использования

Порядок включения в расходы

До 3 лет включительно

Вся стоимость основного средства включается в расходы в течение первого календарного года применения УСН

От 3 до 15 лет включительно

— 50% стоимости — в течение первого календарного года применения УСН;

— 30% стоимости — в течение второго календарного года применения УСН;

— 20% стоимости — в течение третьего календарного года применения УСН

Стоимость списывается на расходы в течение первых 10 лет применения УСН равными долями, то есть по 1/10 стоимости объекта

В кодексе есть еще одна норма. Если упрощенец потом продает основное средство до истечения 3 лет с момента учета расходов на их приобретение (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами (п. 3 ст. 346. 16 НК Фр). По мнению Минфина, эти правила распространяются на основные средства, которые ИП приобрел до перехода на УСН (Письмо Минфина России от 15.02.2013 N 03-11-11/70).

То есть даже если бы вы учли в расходах в 2016 году всю стоимость, 50% или 1/10 стоимости помещения, эти расходы все равно надо было восстановить.

Списать остаточную стоимость, которую вы не учли на упрощенке, при продаже помещения не получится (Письмо Минфина России от 30.12.2015 N 03-11-06/2/77822). Другая позиция приведет к спорам.

Некоторые суды полагают, что налогоплательщик вправе применить пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ и уменьшить доходы от реализации объекта основных средств на его остаточную стоимость (Постановления ФАС Уральского округа от 14.11.2012 N Ф09-10644/12, от 22.08.2012 N Ф09-7690/12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 N А74-2378/08-Ф02-1138/09, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2008 N Ф03-А80/08-2/1669). Но есть и проигрышные решения (Постановление ФАС УО от 24.03.2008 N Ф09-4976/07-С3).

Что вы можете учесть без спора? Амортизацию за 2016 – 2017 год по правилам главы 25 НК РФ. Такие правила прямо в кодексе не записаны (есть только ссылка на главу 25 НК РФ — абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Но Минфин разрешает учесть амортизацию (Письмо Минфина России от 14.04.2014 N 03-11-06/2/16837). Последнее письмо касается расходов на покупку основных средств, которые компании купили в период нахождения на упрощенке. Но на мой взгляд, те же правила можно применять к основным средствам, которые фирма купила до перехода на УСН.

Покупка нежилого помещения

Вопрос-ответ по теме

Наше предприятие работает по системе налогообложения УСН (доходы минус расходы). Начали процедуру выкупа нежилого помещения, ранее арендуемого у департамента городского имущества. Входят ли ежемесячные платежи за выкуп в расходы? В какой момент выкупаемое нежилое помещение ставится на баланс? С какого времени мы должны платить налог на имущество?

Выкупленное нежилое помещение вы сможете учесть в составе основных средств в налоговом и бухгалтерском учете. Но обо всем по порядку.

Налоговый учет.

Выкупную стоимость помещения вы сможете признать в расходах на покупку основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Расходы вы можете учесть после выполнения трех условий (подп. 1 п. 3 и п. 4 ст. 346.16 и подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ):

  1. оплата,
  2. ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в качестве основного средства
  3. подачи документов на госрегистрацию.

Отметим, что для ввода в эксплуатацию основного средства вам следует оформить акт приема-передачи и инвентарную карточку.

После выполнения всех условий для учета расходов вы сможете сделать запись в разделе 2 Книги учета доходов и расходов. А сама стоимость основного средства будет учитываться в разделе 1 Книги учета равными долями в последние дни кварталов, оставшихся до конца налогового периода.

То есть, например, если все условия по принятия недвижимости к учету выполнены в мае 2015 года, то в мае вы сделаете запись в разделе 2 Книги учета доходов и расходов. А в разделе 1 расходы будут списываться 30 июня, 30 сентября и 31 декабря по 1/3 стоимости.

Если на дату ввода в эксплуатацию объекта и подачи документов на госрегистрацию вы оплатите не всю стоимость недвижимости, то можете сделать запись в разделе 2 Книги учета на оплаченную часть стоимости. А затем в последние дни кварталов этого года списать ее в расходы. Таким образом вы будете учитывать каждую оплаченную часть стоимости недвижимости.

Бухгалтерский учет

Приобретенный объект недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в составе объектов основных средств (ОС) по первоначальной стоимости. В вашем случае первоначальная стоимость будет состоять из выкупной стоимости недвижимости, уплаченной за госрегистрацию госпошлины и прочих затрат, связанных с покупкой и вводом в эксплуатацию недвижимости (п. 4, 5, 7, абз. 3, 8 п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Затраты на приобретение объекта недвижимого имущества, учитываемого в составе ОС, отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). Сумма уплаченной государственной пошлины отражается по дебету счета 08 и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» (Инструкция по применению Плана счетов).

На дату ввода в эксплуатацию недвижимости (оформления акта приема-передачи и инвентарной карточки) вам нужно будет перенести первоначальную стоимость объекта со счета 08 на счет 01. Отметим, что если вы вводите в эксплуатацию недвижимость, которая еще не зарегистрирована, ее нужно учитывать на отдельном субсчете к счету 01 (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н). Бухгалтерские проводки будут такие:

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

— уплачена выкупная цена недвижимости;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60

— отражены вложения в приобретенную недвижимость;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 68

— учтена госпошлина за регистрацию объекта;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51

— уплачена госпошлина за регистрацию объекта

На дату ввода в эксплуатацию:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 01

— объект недвижимости учтен в составе основных средств.

Налог на имущество

Организации на УСН являются плательщиками налога на имущество только в отношении недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Поэтому вначале выясните, облагается ли ваша недвижимость налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости. Для этого вам необходимо выполнить два действия.

Первое — посмотреть закон о налоге на имущество организаций, действующий в субъекте РФ, где находится ваша недвижимость, и определить, относится ли ваше имущество к видам объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Если не относится, то налог на имущество и авансовые платежи в 2015 году уплачивать не нужно.

Если же относится, то выполните второе действие. Изучите перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, утвержденный региональными властями и попытайтесь найти в нем свой адрес и кадастровый номер.

Если вашего объекта в этом перечне нет, значит, уплачивать налог на имущество и авансовые платежи по нему в 2015 году не придется.

Если ваше имущество указано в региональном перечне, то вы будете перечислять авансовые платежи и сам налог на имущество за 2015 год. Но не за весь год, а начиная с месяца, в котором вы зарегистрируете свое право собственности на недвижимость. Месяц регистрации считается как полный месяц (письмо ФНС России от 01.06.2012 № БС-4-11/9039).

Для расчета авансового платежа за полугодие, 9 месяцев и налога за 2015 год, воспользуйтесь формулами:

Авансовый платеж по налогу на имущество, если недвижимостью владели не полный отчетный период

Бухгалтерский и налоговый учет

Понятие недвижимых вещей (недвижимое имущество, недвижимость) дано в ст.130 ГК РФ ч.I (1). К недвижимости относятся вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, земельные участки, здания, сооружения и т.п.).

Бухгалтерский учет у организации-продавца помещения.

Как правило, передача объекта недвижимости по передаточному акту происходит ранее государственной регистрации сделки; в этот момент переход права собственности от продавца к покупателю не происходит, следовательно, в учете продавца не отражается реализация актива. При наличии на балансе продавца большого количества объектов основных средств и, в частности, объектов недвижимости, для удобства осуществления аналитического учета активов можно открыть к счету 01 «Основные средства» субсчет «Основные средства, переданные по передаточному акту».

Для целей бухгалтерского учета до момента перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю продавец продолжает начислять амортизацию по данному имуществу до списания актива с баланса, то есть до момента его реализации (п. 21, 22 ПБУ 6/01 (33)).

Для целей налогового учета в соответствии со ст. 256 НК РФ (2) продавец начисляет амортизацию по амортизируемому объекту недвижимости, переданному покупателю, до момента перехода права собственности на имущество к покупателю.

При определении облагаемой базы по налогу на имущество организация-продавец включает в среднегодовую стоимость переданное недвижимое имущество по остаточной стоимости.

В соответствии с п.12 ПБУ 9/99 (36) одним из условий признания выручки в бухгалтерском учете является переход права собственности на имущество от продавца к покупателю (получение покупателем свидетельства о праве собственности).

Для целей налогового учета недвижимое имущество является товаром (ст. 38 НК РФ (2)).

В соответствии со ст. 39 НК РФ (2) реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Соответственно, в момент перехода покупателю права собственности на недвижимое имущество организация-продавец отражает доходы от реализации для целей исчисления налога на прибыль, а также начисляет НДС (в случае, если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере отгрузки (передачи) товара покупателю). В случае если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере ее оплаты, обязательство по уплате НДС в бюджет возникает в момент оплаты недвижимого имущества, право собственности, на которое перешло к покупателю в соответствии с законодательно установленным порядком.

Кроме того, не позднее 5 дней с момента реализации (даты получения покупателем свидетельства о праве собственности на имущество) продавцом должен быть оформлен счет-фактура на имя покупателя.

Если оплата за имущество произведена покупателем до момента реализации имущества (перехода на него права собственности к покупателю), то поступившие суммы отражаются в учете продавца до момента реализации в составе авансов на отдельном субсчете счета 62 «Расчеты по авансам полученным».

В том случае, если по сделке от реализации объекта недвижимости, являющегося амортизируемым имуществом, организацией-продавцом получен убыток, то в соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ (2) полученный по сделке убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

В бухгалтерском учете организации-продавца операция по передаче и реализации недвижимого имущества отразится следующими бухгалтерскими записями:

Если организация-продавец понесла определенные расходы (госпошлина, комиссионные сборы и т.п.), связанные с реализацией помещения, то их необходимо учитывать на счете 44 «Расходы на продажу». Сальдо, сформированное на этом счете, списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» на дату отражения в бухгалтерском учете сделки по продаже помещения.

Бухгалтерский учет у покупателя, когда помещение покупается для размещения в нем офиса или цеха по производству продукции. В этом случае возможны два варианта бухгалтерского учета.

Первый вариант: акт приемки-передачи здания исполнен после государственной регистрации права собственности на недвижимость. В этом случае бухгалтерские записи у покупателя помещения следующие:

Организации сами выбирают, на каком счете учитывать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации. Принятое решение не повлияет на начисление амортизации, зато от него зависит величина налога на имущество.

Согласно п. 52 Приказа Минфина РФ № 91н (46) организациям, предоставлено право самим выбирать вариант учета. Так, «допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств» объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, объекты фактически эксплуатируются, а документы переданы на государственную регистрацию (п. 52). Такие основные средства, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». На этом основании организации решают либо «держать» подобные объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же перевести их на счет 01 «Основные средства». Выбранный вариант нужно закрепить в бухгалтерской учетной политике. От принятого решения напрямую зависят величина налога на имущество и момент применения вычета по НДС.

Второй вариант: акт приемки-передачи основного средства подписан до даты государственной регистрации права собственности на недвижимость.

В случае приобретения, создания недвижимого имущества подрядным или хозяйственным способом право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю (заказчику-застройщику) с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ ч.II (1)).

В составе основных средств учитываются находящиеся в собственности организации земельные участки, объекты природопользования, объекты недвижимого имущества и др.

До принятия объекта к учету в качестве основного средства (на счет 01 «Основные средства) в бухгалтерском учете амортизация по объектам, не прошедшим государственную регистрацию, не отражается.

Приобретение объекта недвижимости имеет свои особенности по ряду налогов.

Для целей налогового учета согласно п.8 ст.258 НК РФ (2) основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Соответственно, начисление амортизации для целей налогового учета начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (включения в соответствующую амортизационную группу).

Налог на добавленную стоимость.

Принятие к вычету перед бюджетом предъявленного (исчисленного) налога на добавленную стоимость зависит от основания, по которому недвижимое имущество «возникает» на балансе организации, а именно: при покупке готового к эксплуатации объекта по договору купли-продажи; при приобретении объекта незавершенного капитального строительства; при строительстве объекта подрядным или хозяйственным способом.

Сумму предъявленного НДС покупатель имеет право принять к вычету перед бюджетом с учетом следующих особенностей:

    в случае приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи.

Сумму НДС, предъявленную продавцом, организация на основании пп.1 п.2 ст. 171 и п.1 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету при наличии счета — фактуры и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцу, после принятия на учет объекта ОС. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.
в случае приобретения работ подрядных организаций при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств; товаров (работ, услуг) для выполнения строительно-монтажных работ; объектов незавершенного капитального строительства.

Суммы НДС, предъявленные продавцами, покупатель на основании п.6 ст. 171 и п.5 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету перед бюджетом при наличии счетов-фактур и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцам, по мере постановки соответствующих объектов на налоговый учет в качестве амортизируемого имущества, с первого месяца начисления амортизации по соответствующему объекту для целей налогового учета. То есть со следующего месяца после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

  • в случае выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления, стоимость которых включается в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль.
  • Право на вычет в виде сумм налога, исчисленного налогоплательщиком в соответствии со ст. 166 НК РФ (2) при выполнении СМР для собственного потребления, возникает в том налоговом периоде, в котором им была произведена уплата в бюджет сумм налога, исчисленных в соответствии со ст. 173 НК РФ (2) по выполненным строительно-монтажных работ для собственного потребления.

    При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение.

    Дата выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления определяется как день принятия на учет соответствующего объекта, завершенного капитальным строительством. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

    Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ (2) объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, если приобретаемое недвижимое имущество учтено по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» согласно учетной политике организации, его стоимость не включается в облагаемую базу по налогу на имущество.

    Теперь рассмотрим ситуацию, когда помещение приобретается для дальнейшей перепродажи. В этом случае недвижимость не относится к основным средствам на основании пп. «в» п.4 ПБУ 6/01 (33) (актив не является основным средством, если предполагается его перепродажа) и порядок ее учета регулируется ПБУ 5/01 (32). В данном документе не определен момент признания оборотных активов в бухгалтерском учете организации, следовательно, можно руководствоваться общим правилом: одним из основных критериев для признания оборотного актива в бухгалтерском учете является момент перехода права собственности на основании ст. 223 ГК РФ ч.I (1). Помещение, предназначенное для продажи, будет учитываться на счете 41 «Товары».

    В бухгалтерском учете необходимо сделать следующие записи: