Можно ли сдавать жилое помещение в аренду под офис

Содержание статьи:

Арендуем офис в жилом доме

Можно или нет фирме арендовать офис в обычной квартире? Как оказалось, законодательная норма по этому вопросу кардинально отличается от реального положения дел.

В соответствии с действующими в Украине законами легче использовать собственную квартиру под офис самому владельцу. Ст. 383 Гражданского кодекса сообщает, что собственник может использовать свою квартиру для проживания своей семьи и других лиц и запрещает размещение в квартире только промышленного производства. Выходит, что запрета на организацию в жилой квартире офиса фактически нет. Во втором пункте этой же статьи прописано, что в квартире можно делать ремонт и другие изменения, если это не повлечет за собой нарушение прав других владельцев квартир в многоэтажке и не противоречит санитарным нормам и нормам безопасности. То есть этим фактически разрешают переоборудовать свое жилье для других нужд.

По закону

В то же время законодательство четко прописывает правила аренды квартиры в жилом доме. Для того, чтобы в обычной сдаваемой в аренду квартире, сделать офис, необходимо обязательно вывести ее из жилого фонда. Делать это должен сам владелец, потому что у арендатора нет права распоряжаться имуществом.

Гражданский кодекс четко определяет, что юридическое лицо может брать в аренду жилые помещения только для проживания в них физических лиц. Кодекс же прописывает запрет реконструкции квартиры без согласия владельца.

Выходит, что снимать квартиру под офис незаконно и неправомерно. Но как все обстоит на самом деле? Ведь мы видим, что в старых многоэтажных домах, в которых не предполагалось отдавать нижние этажи для торговли и сферы услуг, очень часто заняты помещениями магазинов, парикмахерских, медицинских и косметологических кабинетов, а также всевозможными офисами.

На деле

На сегодняшний день ситуация с арендой квартир под офисы в Украине обстоит так, что предприниматели, желающие снимать обычную квартиру для ведения бизнеса просто ее снимают. И никакого вывода недвижимого имущества из жилого фонда не происходит для этой цели. По цене, конечно, аренда квартиры обходится дешевле, чем аренда офисного помещения . В среднем на 20%, утверждают риэлторы. Это одна из причин, по которой обычную квартиру продолжают снимать вместо предназначенной для бизнеса недвижимости.

Можно сказать, что на практике так делают часто и особых проверок бизнесменам не устраивают. Но стоит помнить, что для тихого мирного ведения дел в арендованной квартире жилого дома лучше выполнять ряд требований.

Во-первых, офис должен быть закрытого типа, чтобы к вам не стояли очереди на лестничной площадке и не ходили весь день клиенты.

Во-вторых, конечно же, деятельность должна быть тихой. Про запрет на организацию производства мы уже говорили выше. С этим, собственно, все понятно. Другие источники постоянного шума, который может помешать соседям, также не стоит размещать в вашем офисе. Иначе жалоб не избежать. Кроме того, есть нормы шума для жилых домов , соблюдение которых никто не отменял.

В-третьих, как хозяин, так и арендаторы, должны находиться в нормальных отношениях с соседями, которые не должны быть настроены против офисного помещения под боком. Помните, что именно соседи, в первую очередь, могут пожаловаться на незаконное размещение вашего бизнеса в жилом доме.

В-четвертых, гораздо лучше, чтобы официальный адрес фирмы фигурировал не по адресу съемной квартиры. Зарегистрируйте предприятие по адресу, к которому у специальных служб не будет претензий.

Если соблюсти ряд вышеперечисленных нехитрых требований, то, как показывает опыт многих бизнесменов, можно достаточно долго и спокойно заниматься делами в арендованной квартире.

Как себя вести с налоговой

Еще один нюанс, о котором стоит помнить, выбрав для аренды квартиру, — это официальное оформление расходов на аренду в документах. Не стоит относить арендную плату за квартиру в валовые расходы, потому что это может привлечь внимание налоговой. Налоговая инспекция может назначить проверку и обратиться в суд, который может признать сделку о неправомерной аренде квартиры под офис недействительной.

Когда решение суда вступит в силу, стороны должны будут вернуть друг другу затраты, что в свою очередь будет иметь налоговые последствия. Если все это время компания оформляла арендные расходы в валовые, то после признания сделки аренды квартиры недействительной и возврата владельцем недвижимости денег, компания автоматически будет обязана оплатить налог на прибыль вместе со штрафами.

Штрафы и выселение

Обратиться в суд для выселения из жилого дома вашего офиса могут жильцы, ЖЭК и налоговая. Согласно ст. 150 Кодекса Украины об административных нарушениях использование жилых помещений не по назначению чреваты предупреждением или штрафом для граждан от одного до трех необлагаемых минимумов доходов граждан (от 17 до 51 гривны) и предупреждением или штрафом для должностных лиц от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан (от 51 до 119 гривен). Как видим, незначительные штрафы не могут отпугнуть желающих арендовать квартиру под офис. Соответственно вместе с предупреждением и штрафом назначат и выселение.

Как обустроить магазин или парикмахерскую

А что же с магазинами, стоматологическими кабинетами, аптеками и прочими заведениями, обязательно присутствующими в жилых домах обычных спальных районов? Все дело в том, что для такой сферы, как торговля, оказание косметологических и медицинских услуг важна именно близость к своим клиентам. Ведь не будете вы каждый раз специально ехать в центр города, чтобы купить аспирин или сделать маникюр? Подходящих помещений в спальных массивах не хватает, вот и идут в дело первые этажи высоток.

Однако не забывайте, что специфика этого бизнеса такова, что каждый день эти помещения будут принимать множество клиентов, а это означает хождение туда-сюда, хлопанье дверью. Ни каких соседей не устроит такое положение дел в подъезде. Поэтому именно к таким видам бизнеса предъявляют особые требования — тут уже не отделаешься просто хорошими отношениями с соседями. Для обустройства на первом этаже подобных кабинетов и торговых площадей обязательно нужно провести процедуру перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой, сделать отдельный выход, а также привести помещение в состояние, отвечающее всем требованиям безопасности и санитарным нормам.

Тем, кто все-таки решил заняться организацией бизнеса на первом этаже, стоит помнить, что перевод в нежилой фонд недвижимости требует много времени, сил и денег. Придется пройти не одну инстанцию и получить целый ряд разрешительных документов, прежде чем заняться бизнесом.

Маленькая хитрость

Как видим, владельцу помещения легче распоряжаться своим имуществом для бизнес-целей. Чтобы не нарушать закон, все же рекомендуется купить квартиру , а не снимать. Но есть и еще один достаточно привлекательный способ: один из соучредителей фирмы передает свою личную недвижимость в уставной фонд фирмы. Таким образом выходит, что ею владеет физическое лицо, и компания не является арендатором. По закону все чисто.

В каждом конкретном случае выбора между арендой специального помещения и обычной жилой квартиры под офис нужно смотреть на все нюансы. В одних случаях вы сможете организовать закрытый офис без проблем, в других — нужно будет рассматривать помещения, которые выведены из жилого фонда, или все-таки рассмотреть предложения от бизнес-центров.

Можно ли сдавать жилое помещение в аренду под офис

На сегодняшний день найти новый офис — зачастую проблема, которая упирается прежде всего в высокие цены. Всем известная альтернатива — аренда под офис жилого помещения. И фирме легче, и арендодатель не в обиде, учитывая тот факт, что сдав квартиру под офис, можно выручить гораздо больше, нежели от жильцов.

Вместе с тем, заключая подобные договора, стороны рискуют. И на это есть вполне обоснованные законодательные причины. Возможными рисками, а также последствиями сдачи жилья под офис заинтересовались посетители форума ЛІГАБізнесІнформ, а с ними и издание .

Раньше было проще

Раньше арендодателям было проще. Можно было руководствоваться нормами Жилищного кодекса, который вполне допускает возможность сдачи квартиры под офис. В частности, Кодексом установлен прямой запрет только на предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера, так как это предполагает изменение экологических условий проживания, нарушение покоя граждан и пр.

Вместе с тем, размещение офиса частного предпринимателя в жилом помещении не связано с промышленными потребностями. Именно эти нормы ЖК позволяли сторонам заключать соответствующие договора. Кроме того, учитывая непромышленное предназначение офиса, субъектам даже удавалось избегать сложной и затратной процедуры перевода помещения в нежилой фонд.

И все было бы хорошо, если бы не вступление в силу в 2004 году нового Гражданского кодекса, который фактически запретил юридическим лицам арендовать жилые помещения под офис.

. а теперь сложнее

Проблема в том, что нормы Гражданского кодекса, регулирующие найм (аренду) жилья, предусматривают возможность использовать его исключительно для проживания. В частности, согласно Кодексу, «за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату». Более того, Кодексом специально обозначено, что арендатор — юридическое лицо может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Иными словами, Кодекс фактически запрещает юридическим лицам арендовать жилые помещения под офис.

ГК запрещает юрлицам арендовать жилые помещения под офисы

Следовательно, прямое указание в договоре аренды, что жилое помещение используется под офис, является основанием для признания сделки недействительной (вследствие несоответствия законодательству).

Тут уж предприимчивые натуры начинают искать всевозможные выходы. Например, многие пытаются снять квартиру под видом жилья для сотрудника. Однако в случае фактического использования жилого помещения под офис, существует риск признания такого договора притворной сделкой, вследствие чего отношения между сторонами, согласно Гражданскому кодексу, должны регулироваться «правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили». Следовательно, это может обусловить много проблем на практике.

Однако как ни странно, вопрос возможности (невозможности) сдачи квартиры в аренду под офис оказался достаточно дискуссионным. И самое интересное, что замысловатое украинское законодательство таки дает определенную почву для разного рода теоретических умозаключений.

Например, можно исходить из того, что договор найма жилья четко определен в Гражданском кодексе и имеет абсолютно конкретные признаки (предмет договора — жилье, арендодатель — владелец этого жилья и целевое назначение — исключительно проживание). Следовательно, если хотя бы один из этих признаков в договоре отсутствует, то соответствующая сделка не может считаться договором найма жилья.

Вот как раз так в случае с офисом получается, что такая важная составляющая как целевое использование отсутствует. И соответственно о договоре найма жилья здесь можно речь и не вести. Таким образом, заключается совсем другой вид договора — договор аренды офиса, который ГК не регулируется, однако и не запрещается.

Однако в данном случае может возникнуть много дополнительных вопросов, так что «боязливым» лучше не рисковать.

В теоретическом плане на тему сдачи жилых помещений под офис можно рассуждать долго. Однако факт остается фактом. Гражданский кодекс запрещает сдавать квартиры под офисы путем заключения договора найма (аренды) жилого помещения. Однако формально не запрещает делать это посредством других договоров.

Официальная позиция, закрепленная в письме Госстроя от 2 августа 2001 года № 5/3-564, выражается в том, что для сдачи жилого помещения под офис, его следует прежде всего перевести в нежилое. А это, между прочим, означает уйму проблем (необходимость согласования с санэпидемстанцией, пожарниками, соседями и пр.) и денежных затрат.

Офис в квартире — большой риск и уйма хлопот

Кроме того, субъектам предпринимательства следует учитывать и некоторые практические нюансы. Ведь сегодня очень сложно зарегистрироваться как СПД с юридическим адресом в жилом помещении. Уж очень бдительно к этим вопросам подходит налоговая. Кроме того, известны случаи выселения «неправильных арендаторов».

Как сообщил адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков, «Вопрос о «законности» использования квартиры в качестве офиса действительно актуален — существующие правовые нормы допускают неоднозначное толкование прав и обязанностей собственников квартир, в частности, в отношении возможности передачи в аренду для размещения офиса».

В качестве примера, М. Копейчиков привел следующие нормы: «Статья 383 Гражданского кодекса устанавливает возможность использования квартиры для проживания и запрет использования для «промышленного производства» (ни один из действующих нормативных актов не дает четкого определения этого термина), а статья 26 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» предусматривает, что владелец помещения в многоквартирном доме, в котором создано объединение, может сдать его в аренду для проживания физическому лицу или для осуществления хозяйственной, предпринимательской и другой не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не причиняет вреда интересам владельцев (пользователей) и окружающей среде.

Учитывая то, что статьей 19 Конституции установлено общее правило, в соответствии с которым никто не может быть принужден делать то, что не предусмотрено законодательством, а законы Украины не содержат прямого запрета на использование жилого помещения в качестве офиса, никаких сложных правовых конструкций для заключения такого договора аренды не нужно».

Таким образом, по мнению М. Копейчикова, сам факт заключения договора аренды жилого помещения под офис не является нарушением чьих-либо прав или законов Украины. Однако здесь есть определенные риски. В частности, «в процессе исполнения договора и деятельности такого офиса могут возникнуть проблемы, связанные с необходимостью соблюдения санитарных и других норм, результатом которых может стать инициирование проверок соответствия деятельности офиса установленным нормативам, и, как следствие, принятие контролирующими органами решений о применении штрафных санкций, иски возмущенных соседей и иные, в том числе абсолютно неправовые методы борьбы с арендодателем и арендаторами».

Законодательство запрещает юридическим лицам арендовать квартиры для размещения офисов путем заключения договора найма (аренды) жилого помещения. Однако это не мешает субъектам заключать такого рода сделки, маскируя их другими правовыми схемами.

Вместе с тем, субъектам предпринимательской деятельности следует быть особенно бдительными и внимательными при использовании различных «серых схем», которые зачастую предлагают риэлторы своим клиентам для того, чтобы воспользоваться законодательными пробелами.

Более того, арендуя квартиру под офис, фирма рискует столкнуться с целым рядом практических проблем. Дабы избежать возможных рисков, прежде чем сдавать жилое помещение под офис, необходимо перевести его в нежилое.

Можно ли сдавать в аренду под офис жилое помещение?

Вопрос-ответ по теме

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, по следующей ситуации.
Физ. лицо (он же ИП) приобрел жилое помещение (дом). Хочет сдавать его под офис ООО , единственным учредителем которого он является (предприятие занимается торговлей продовольтвенных товаров населению).Можно ли сдавать в аренду под офис жилое помещение?Если да, то можно ли в договоре аренды прописать пункт по возмещению коммунальных услуг, помимо стоимости аренды?

Жилое помещение нельзя использовать под офис. Чтобы разместить в квартире офис, необходимо перевести ее в разряд нежилых помещений. При этом должны выполняться условия:

— должен быть оборудован отдельный вход к офису, чтобы он не проходил через подъезд;

— под квартирой не должно находиться жилых помещений.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья: Квартира куплена под офис

Вопрос № 1 Какие существуют ограничения для перевода квартиры под офис

Чтобы разместить в купленной квартире офис, необходимо перевести ее в разряд нежилых помещений (п. 3 ст.288 ГК РФ). Если этого не сделать, жилинспеция взыщет с вас штраф в размере от 40 000 до 50 000 руб. (ст.7.22 КоАПРФ). Есть два условия, которые нужно выполнить, для того чтобы процедура перевода стала возможной. Во-первых, оборудуйте отдельный доступ к будущему офису, чтобы он не проходил через подъезд или лестничную клетку. А во-вторых, перевести в нежилую недвижимость вы можете только квартиру на первом этаже. Если же она находится выше, то под ней не должно быть жилых площадей. Такой порядок установлен статьей 23 Жилищного кодекса РФ. Важно учитывать и такие ограничения:*

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы

Наша статья будет вам полезна, поскольку в ней рассказано о процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд.

— купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест;

— в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован;

— дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу.

В некоторых случаях перевод жилых помещений в нежилые вообще невозможен. Нельзя, например, перестраивать бывшую квартиру под производственное помещение и размещать там станки, создавая условия, которые противоречат санитарным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам (п. 10 ст.23ЖКРФ).

Вопрос № 2 Какие документы нужно собрать и оформить

Чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, обратитесь в департамент жилищной политики и жилищного фонда и подайте туда следующие документы:*

— заявление с указанием причины перевода помещения;

— документы, подтверждающие право собственности на квартиру, или их нотариально заверенные копии;

— технический паспорт и поэтажный план дома (их выдает бюро технической инвентаризации);

— проект переустройства или перепланировки (если такие мероприятия требуются), его необходимо разработать самостоятельно или привлечь для этого стороннюю организацию, специалистов по архитектуре, имеющих лицензию;

— заключение на допустимость к работам по переустройству и планировке (если дом, в котором находится квартира, относится к памятникам архитектуры, культуры или истории), его вы можете взять в департаменте культуры.

Эти документы подают лично, через представителя или отправляют по почте ценным письмом с описью вложения.

Но есть более легкий способ — подать электронную заявку на портале госуслуг www.pgu.mos.ru. Для этого необходимо зарегистрироваться на сайте и заполнить анкету. К ней приложите отсканированные документы. Их список вы найдете в разделе «Имущество» данного сайта: откройте вкладку «Жилые помещения/квартиры» и из представленных услуг выберите «Перевод жилого помещения в нежилое». Кроме основных бумаг, перечисленных выше, вам понадобятся еще документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя вашей организации, а также заявление к проекту. Его шаблон есть на сайте.

На заметку

Бесплатно оформить заявку на перевод квартиры в нежилой фонд можно на сайте www.pgu.mos.ru, перейдя по ссылке «Электронные услуги»/«Все услуги»/«Перевод жилого помещения в нежилое».

Тот факт, что документы адресат получил, подтвердит расписка жилищного департамента. Если вы подавали бумаги лично, расписку вам выпишут сразу же. А в случае, когда их пересылка осуществлялась по почте, в том числе и по электронной, расписку вышлют по вашему адресу на следующий день после того, как документы будут у чиновника.

Не позже чем через 45 дней после того, как департамент жилищной политики получит указанные документы, вам выдадут решение о том, что вашу квартиру переведут в нежилое помещение. Если же какие-либо бумаги оформлены неправильно, представлены не в ту инстанцию либо вовсе отсутствуют, то в этот же срок вам будет направлен письменный отказ со ссылкой на ошибки (п. 4 ст.23 и ст.24 ЖК РФ).

Когда квартира будет переведена в нежилой фонд, зарегистрируйте на нее право собственности уже как на нежилое помещение в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту, где находится объект. Госпошлина за такое действие составляет 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст.333.33 НК РФ).

Журнал «Упрощенка», февраль 2013

2. Кодекс РФ об административных правонарушениях

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением,

-влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.*

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение

Возможна ли аренда под офис жилого фонда у физического лица?

Дубинянская Е.Н.,
Руководитель Отдела Аудита и Финансов
ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»

Вопрос:
Возможна ли аренда под офис жилого фонда у физического лица? Какие налоговые последствия наступают у предприятия при различных системах налогообложения/УСНО, общая система НО/?

Ответ:
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Таким образом, с формальной точки зрения предоставление жилых помещений в аренду под офисы противоречит законодательству.

Что касается налоговых последствий:

Налоговый кодекс РФ позволяет учесть в расходах арендные платежи за арендованное имущество и не ставит признание данных расходов в зависимость от статуса арендованного помещения (п.п. 10 п. 1 ст. 264).

По данному вопросу есть две точки зрения.

Официальная позиция Минфина России заключается в том, что жилое помещение в соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ может использоваться только для проживания, поэтому и расходы на аренду жилого помещения не учитываются в целях налогообложения прибыли. Такая позиция высказана в Письме Минфина РФ от 10.11.2006г. № 03-05-01-04/310.

Одновременно есть противоположные разъяснения финансового ведомства, в которых указано, что нарушение норм иных отраслей законодательства не влияет на налогообложение. Расходы на аренду жилого помещения учитываются, если они экономически обоснованны и подтверждены документально. Такой подход высказан в Письме № 03-03-04/1/285 от 18.10.2005г. (обратим внимание, что это предыдущее Письмо появилось позднее 2005г.). Есть примеры судебных решений, подтверждающих этот подход. Например, Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2007, 19.01.2007 № КА-А41/13145-06, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2006 по делу № А05-4649/2006-19, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2005 № А56-50544/04, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8537/2006-34.

Таким образом, если организация – на традиционной системе налогообложения или УСНо – решит учитывать расходы на аренду жилого помещения под офис в целях налогообложения, то, вероятнее всего, при возникновении претензий налоговых органов, позицию придется отстаивать в судебном порядке. Положительный момент – это наличие арбитражных дел, решенных в пользу налогоплательщиков.

Независимо от того, является ли физическое лицо работником организации-арендатора или не является, средства от сдачи в аренду имущества признаются доходом, полученным от источника в Российской Федерации, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст. 209, п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Согласно ст. 224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13%. Однако сам порядок исчисления и уплаты НДФЛ определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.

Если арендодателем является индивидуальный предприниматель, то согласно п.п.1 п. 1 ст. 227 НК РФ он должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с арендных платежей. Если арендодатель не выступает в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то исчисление и уплата налога производятся организацией-арендатором. В этом случае физическое лицо признается плательщиком НДФЛ (ст. 207 НК РФ), а организация выступает в качестве налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Тот факт, что исчисление и удержание НДФЛ производятся организацией самостоятельно непосредственно из арендной платы, может стать результатом несоответствия арендных платежей, фактически уплачиваемых арендодателю и предусмотренных договором аренды. Чтобы подобного расхождения не возникало, в договоре должно быть указано, что оплата аренды осуществляется за вычетом НДФЛ, удерживаемого организацией.

Следует также отметить, что в соответствии с п. 6 ст. 226 НК РФ организация удерживает начисленную сумму налога при фактической выплате арендного платежа. Кроме того, организация также обязана перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода. Если же организация осуществляет арендный платеж по безналичному расчету, то оплата налога производится не позднее дня перечисления дохода со счета организации на лицевой счет физического лица.

Ответ на вопрос размещен в журнале «Турбизнес на северо-западе» №2 февраля 2008г.

Можно ли сдавать жилое помещение под офис?

Практика сдачи жилых помещений под офисы сегодня широко распространена. Это связано с тем, что сдавать квартиру в качестве офисного помещения, в особенности на нижних этажах, ощутимо выгоднее, чем как жилье. Каковы особенности процесса для арендодателя?

Основной проблемой является отсутствие четкого правового регулирования подобных вопросов. Жилищный кодекс, принятый в далеком 1983 году, уже устарел и не совсем отвечает требованиям времени.

В соответствии с Гражданским кодексом Украины владелец имущества может распоряжаться им на свое усмотрение. Также законодательством предусмотрена возможность использования собственной недвижимости в коммерческих целях.

Правда, без ограничений не обошлось:

жилые дома и жилые помещения не могут быть использованы гражданами в ущерб обществу (Статья 10 ЖК Украины)

запрещено предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера (Статья 6 ЖК Украины, по своему содержанию подобна и Статья 383 ГК Украины)

Исходя из этого, можно сделать вывод о законности сдачи в аренду жилых помещений под офис. Хотя этот вопрос вызывает немало юридических споров, в особенности после попытки внесения изменений в ЖК в 2011 году. Принятие изменений тогда фактически запретило бы использование квартир под офис.

Как сдавать жилое помещение по офис?

Законный процесс сдачи жилого помещения в качестве офиса возможен после переведения объекта с жилого в нежилой фонд. Переоборудование жилых помещений для использования в коммерческих целях проводится в случае определения их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые.

Механизм перевода пригодных для проживания жилых помещений в нежилые приведен в Статье 8 ЖК Украины. Согласно этой статье такой перевод, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению городского совета и по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций. Это если речь идет о государственном или коммунальном фонде. Что касается приватизированного жилого фонда, то по общему правилу перевод осуществляется по заявлению владельца и соответствующим решением городского совета.

Все это процесс, преисполненный бюрократической волокиты. Кроме того, отсутствие централизованного регулирования вопроса со стороны законодательства только увеличивает количество спорных нюансов. Из-за отсутствия четкого порядка и последовательности действий, необходимых для изменения статуса помещения, перечень документов и сроки осуществления этой процедуры устанавливаются на усмотрение местных органов власти.

Принимая решение о переводе жилья в нежилой фонд, следует внимательно изучить затраты и потенциальный доход. Процедура эта платная, а стоимость зависит от административного района, площади квартиры, целевого назначения и рассчитывается по сложным формулам индивидуально по каждому объекту.

Для перевода в нежилой фонд квартира должна находиться на цокольном, первом этаже или втором (если на первом находятся нежилые помещения), а также в подвале или полуподвале.

После перевода процесс сдачи в аренду проходит по общим правилам для недвижимости нежилого фонда. Таким образом жилые помещение сдавать можно и под офисы если они нужным образом адаптированы.

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

13 апреля 2018 г.

– Можно ли юридически оформить офис в собственной квартире? И если да, то какие риски?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если генеральный директор является учредителем, то предусмотрена регистрация юридического адреса юридического лица по месту прописки генерального директора. Для этого нужно получить письменное согласие у всех сособственников квартиры. Никаких рисков в этом нет. Большинство малых предпринимателей именно так и регистрирует свои организации.

Юрлицо имеет право вести свою деятельность и иметь регистрацию в жилой квартире только в том случае, когда генеральный директор прописан по этому адресу. В остальных случаях размещение в жилой квартире офиса чревато штрафами и проблемами. Юрлицо может арендовать квартиру, но использовать ее возможно только в качестве жилого помещения: например, сдавать в субаренду жильцам или предоставлять эту квартиру для проживания сотрудников.

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнер» Алексей Нянькин:

Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.

Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.

Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:

  • возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
  • нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
  • осуществление миссионерской деятельности.

Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.

Отвечает юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Кольцов:

Гражданский кодекс (ст. 288) указывает на то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещать в квартире предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Для создания в квартире офиса такой перевод тоже необходим. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое прописан в ст. 22-24 Жилищного кодекса.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями грозит административная ответственность. Например, использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ).

В то же время необходимо учитывать, что закон (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности (научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этих случаях переводить квартиру в нежилое помещение не нужно. Но это только при условии, что Ваши занятия не нарушают права и законные интересы соседей.

Отвечает юрист Юрий Панкратов:

Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя. Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации. С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.

Компания – это всего лишь пакет регистрационных свидетельств, учредительных и иных документов. Она обезличена до тех пор, пока в ней не трудоустроены конкретные люди. Самым важным должностным лицом, с точки зрения закона, является генеральный директор. Формально он называется единоличным исполнительным органом общества. На практике может именоваться как угодно: директор, президент, ректор и даже царь. Раньше учредители организации (например, общества с ограниченной ответственностью) были вынуждены сначала найти нежилое помещение, получить от арендодателя-собственника письмо на право зарегистрироваться по этому адресу, оплатить аренду за время регистрации общества в налоговой инспекции либо договориться об арендных каникулах. Теперь все стало проще. В 2016 году Федеральная налоговая служба опубликовала официальное письмо, в котором прямо говорилось, что организация может быть зарегистрирована по местонахождению своего директора. То есть именно директор, как высшее должностное лицо, стал якорной точкой. На мой взгляд, это логично. Кто, как не директор, принимает решение о деятельности общества, заключает сделки, проводит платежи, подписывает отчетность, несет ответственность? Именно он. Значит, то место, где он чаще всего находится, можно признать юридическим адресом организации. А где чаще всего может находиться директор? Конечно, в своем доме. Именно так устанавливает миграционное законодательство.

Мы с вами понимаем, что в реальной жизни человек может быть прописан по одному адресу, а проживать совершенно по другому. Но закон не способен учесть все житейские тонкости. Он подходит формально: где прописан, там и должен проживать. Убыл надолго? Будь любезен перерегистрироваться. А это та еще тягомотина. Таким образом, учредители компании могут зарегистрировать ее по адресу директора. Вопрос решен и, казалось бы, все хорошо. Но! Законов у нас в стране много. Какие-то Государственная дума успела изменить и привести в соответствие с реальными условиями жизни и рынка, а до чего-то руки так и не дошли. Отсюда возникает множество противоречий, решить которые не может даже суд. Например, закон гласит, что организация должна быть зарегистрирована в нежилом помещении, а директор-то проживает в частном доме или квартире. Закон гласит, что юридический адрес общества должен совпадать с фактическим, то есть офисом. Возникает вопрос: что делать, если собственник-арендодатель не выдает гарантийное письмо? Ответа налоговая служба не дает. Остается ждать развития событий и позиции высших судов.

Отвечает эксперт по налогам и праву, руководитель «Юридической компании Ольги Пономаревой» Ольга Пономарева:

На сегодняшний день указать адрес прописки директора или учредителя компании в качестве адреса местонахождения компании вполне реально – прямого запрета в законе нет. Право предпринимателя – регистрировать свой бизнес в своей квартире – подтверждает и Верховный суд, и суды округов. Впрочем, споры о том, правомерное это или нет, периодически возникают. Разные региональные инспекции понимают закон по-своему и могут отказать, но на текущий момент в Москве это возможно. Сделать это можно как при первичной регистрации компании, так и при переезде (смене места нахождения). Квартира даже не должна быть в собственности учредителя или директора. Директору или учредителю достаточно иметь постоянную регистрацию по этому адресу (прописку/штамп в паспорте) и согласие собственника квартиры на регистрацию компании. Составляется оно в простой письменной форме, не требует заверения у нотариуса. В заявлении собственник уведомляет о своем согласии на регистрацию компании по месту жительства учредителя или директора и ведение им по этому адресу предпринимательской деятельности. Письмо подается в комплекте с остальными документами в инспекцию.

Плюсы того, что вы укажете домашний адрес в качестве адреса компании, слудующие:

  • экономия на затратах на приобретение юридического адреса;
  • совпадение юридического и фактического адреса;
  • сотрудники налоговых и правоохранительных органов не могут без Вашего согласия или постановления суда зайти к Вам в дом, провести обыск или выемку документов;
  • налоговая проверка по месту жительства, как правило, не проводится.
  • не всем контрагентам и банкам «нравится» такой адрес – они могут отказаться сотрудничать с такой компанией;
  • получение лицензий и разрешений на некоторые виды деятельности невозможно для компании с таким адресом;
  • ведения производственной деятельности в таком случае невозможно.

Отвечает генеральный директор ООО «Гладиатор» Андрей Матвеев:

Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.

Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.

Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.

Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора. Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно. Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Жилищный кодекс позволяет использовать жилое помещение для коммерческой деятельности, но только в том случае, если это не нарушает иного законодательства и не ущемляет права граждан. Это означает, что если Вы, например, хотите открыть гостиницу в своем жилом помещении, то Вы этого сделать не сможете, поскольку по другому закону – по гражданскому кодексу – гостиница может располагаться только в нежилых помещениях. Также жилое помещение Вы не сможете использовать, например, под продуктовый магазин или офис с огромным штатом сотрудников, потому что это будет нарушать режим объекта и ущемлять права других лиц. Поэтому здесь все индивидуально. Например, диспетчер, писатель или журналист, скорее всего, смогут иметь офис в жилом помещении.

ИП может зарегистрировать юридический адрес в квартире. Для юридического лица эта практика пока неоднозначна: налоговые органы относятся по-разному. Если директор юридического лица владеет квартирой, в которой хочет зарегистрировать предприятие, то даже если налоговая ему откажет, он сможет оспорить это решение через суд.