Договор залога при продажи квартиры

Содержание статьи:

Образец договор задатка при покупке квартиры: правила составления

Что такое задаток и его функции

Задаток – разновидность предоплаты по соглашению между сторонами, обладает некоторыми особенностями, о них рассказано в статье. Он выполняет несколько задач:

  • Платежная – несмотря на ряд нюансов, задаток, это, прежде всего, оплата части суммы наперед, в счет будущей сделки;
  • Доказывает наличие соглашения между сторонами, факт чего оспорить сложно, почти невозможно;
  • Обеспечительная. Получение денег вперед не гарантирует стопроцентного заключения договора, но заставляет задуматься о серьезности поступка, т.к. в рамках операций с недвижимостью речь касается чувствительных для кармана потерь. Так, что небрежное отношение к своим обещаниям существенно отражается на кошельке.

Особенность задатка в том, что он касается отказа выполнять соглашение, в других ситуациях меры принимаются и за недобросовестное выполнение условий соглашения или их частичное выполнение. Ответственность обычно касается всех возможных нарушений.

Как правильно составить договор задатка

Оформлению уделяется серьезное внимание, нельзя обойтись простой распиской в получении средств, отказ составить полноценный договор может привести в случае разбирательства суд к мнению, что перед ним соглашение об авансе. В результате теряются права на получение возмещения.

  • документ может быть частью предварительного договора или составляться отдельно;
  • стороны могут сформулировать смешанный документ, наименовав его, договором задатка;
  • максимально полно прописываются данные сторон сделки (фамилия, имя, отчество, сведения идентифицирующие паспорт – кто, когда, где выдал, серия, номер);
  • прописываются кадастровые данные объекта покупки;
  • сумма как всей сделки, так и предварительной оплаты прописывается и цифрами и прописью
  • вопросы ответственности каждой из сторон, недостаточно написать фразу «согласно гражданскому законодательству», она пользы не принесет, требуется прописать, кто, сколько кому будет должен, если не выполнить свою часть сделки;
  • Ответственность автоматически предполагает и разрешение вопроса об убытках, если только стороны заранее не отказались от его возмещения;
  • Ставятся подписи сторон и дата подписания.
  • Задаток оформляется исключительно в письменном виде, неважно пишется договор вручную или машинописью, перевод средств без составления договора считается авансом.

Привлекать нотариуса или нет, стороны решают самостоятельно, закон к этому не обязывает.

В деле с долевой собственностью, или с участием человека, состоящего в браке, требуется доверенность, дающая право действовать одному представителю от группы (покупатели и продавцы соответственно).

В случае с продавцами супруг должен принять участие в сделке, или от его имени пишется согласие на продажу недвижимости, заверяется у нотариуса. Покупать жилье, оформленное на одного из супругов, когда тот уже находился в браке, рискованно, несмотря на упоминание в документах только одного из них, т.к. второй может иметь права на долю в имуществе.

В паспортах обычно есть отметки о брачном статусе, хотя, паспорта теряют и делают заново, не ставя некоторые время отметки из ЗАГСа.

Образец договора задатка при покупке квартиры

Интернет полон разных образцов, различающихся по форме, содержанию, стилю написания. Одни заполнены и приходится их набирать для себя, предварительно распечатав, другие остается заполнить. Опытные юристы или используют свои наработки или разрабатывают полностью собственный вариант, используя несколько исходных образцов.

Если используется смешанный договор, например, который является одновременно и договором задатка и предварительным договором, к каждой части договора применяются правила закона, относящегося к каждой из этих категорий. Исключением считаются случаи, когда в тексте содержится условие, что соглашение не является предварительным или соглашением о задатке.

Так можно избежать применения норм закона, когда их применение нежелательно для участников соглашения по каким-то причинам. К примеру, составив предварительное соглашение, не хочется заниматься его регистрацией. По закону предварительные соглашения обязательно подвергаются государственной регистрации.

Такой ход имеет и отрицательную сторону, т.к. использование защитных мер, предусмотренных законом, уменьшается до минимума.

Какая оптимальная сумма задатка

Задаток, если все пройдет нормально останется у продавца, поэтому вполне закономерно относиться к нему, как к авансу. Что будет, если по каким-то причинам стороны откажется провести сделку?

Сторона, передавшая задаток, получает его обратно, в удвоенном размере. Если виновник ситуации, сторона, передавшая задаток, деньги остаются у потерпевшей стороны. Продавец находится в менее выигрышной ситуации, что неудивительно, учитывая риски покупателя.

Опять же штраф или иные меры наказания отменяются, если имеют место непредвиденные обстоятельства, из-за которых покупка недвижимости становится невозможной. Например, объект уничтожен или его изъяли в государственную собственность (не по причинам незаконной деятельности владельца).

Обстоятельства такого рода не зависят от сторон, их добросовестности. Владелец, потерявший право продажи из-за противоправных действий, отвечает перед покупателем в полной мере.

Что же понимается под непредвиденными обстоятельствами, их еще называют форс-мажором?

В законе содержится примерный перечень, он неполный, и касается стихийных бедствий, военных конфликтов, иных ситуаций.

Например, одна из сделок, проведенных с объектом, проведенных ранее, была незаконной частично или полностью и ранее об этом не значили ни продавец, ни покупатель:

  • Нарушены права наследников;
  • Нарушены права совладельцев недвижимости;
  • Нарушены правила об опеке и попечительстве;
  • Нарушен порядок проведения приватизации.

Опять же в подобный перечень можно внести многие обстоятельства.

В договоре может упоминаться право покупателя отказаться от проведения сделки, если возникли обстоятельства, которые достойны такого решения в конкретной ситуации. Обычно их стараются детально прописывать, иначе продавец окажется лишенным каких-либо гарантий.

Правила передачи задатка

Есть несколько способов передать деньги, не создав себе проблем.

  • Расписка составляется или вручную непосредственно продавцом, чтобы он не мог сказать, что его почерк подделали, и он денег не получал;
  • Не имея желания писать полностью расписку, имея на руках договор, можно ограничиться полным написанием вручную фамилии, имени, отчества в отдельной графе под договором;
  • Передача денег и расписки должна проходить одновременно в присутствии нескольких человек (хотя бы двух), иначе возможны разные трудности в будущем;
  • Свидетелями передачи должны быть посторонние люди, в показаниях родственников или близких людей суд может усомниться.

Не так давно участники соглашений стали прибегать к услугам банковских и депозитарных организаций. Суть в том, что покупатель оставляет деньги в ячейке, а продавец вправе их забрать оттуда, когда предоставит бумагу, подтверждающую совершение действий. Это страхует всех, кто заинтересован в сделке. Аренда ячейки обойдется в некоторую сумму, однако она повышает гарантии защиты от обмана, так, что плата вполне соразмерна.

Кстати, подобные услуги оказывают и нотариусы, принимающие на хранение документы и денежные средства в качестве подтверждения исполнения обязательств.

Как правильно оставить задаток покупателю квартиры

Иметь в собственности своё жилье желает каждый из нас. Одним из способов приобретения жилья, в частности, квартиры, является сделка купли-продажи. При покупке квартиры мы часто слышим такое слово как «задаток», без которого не обходится ни одна сделка купли-продажи. Но зачастую многие покупатели путают «задаток» с понятием «аванса». Поэтому в данной статье речь пойдет именно о «задатке», его определении и значимости для покупателя.

Итак, что такое «задаток»?

В соответствии с нормамиГражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору (продавцу квартиры) должником (покупателем квартиры) в счёт причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения.

Таким образом, задаток одновременно выступает и способом платежа, и способом обеспечения исполнения обязательств, так сказать, гарантия выполнения обязательств со стороны продавца,что немаловажно для покупателя. Поскольку в случае нарушения обязательств со стороны продавца, задаток покупателю возвращается в двойном размере. В случае же невыполнения обязательств самим покупателем, внесённая им сумма задатка остается у продавца.

Возмещение покупателю задатка в двойном размере будет возможно лишь в том случае, когда, во-первых, договорные отношения между покупателем и продавцом оформлены в соответствии с требованиями гражданского права, а именно в письменной форме (ст. 547 ГК Украины), а во-вторых, когда при его оформлении будет четко указано, что денежная сумма, которая передаётся продавцу, является задатком, иначе в противном случаем это будет аванс.

Как оформить передачу «задатка», чтобы в последствии не оказаться и без квартиры, и без денег?

Нередкими на практике есть случаи передачи задатка по заключённым «юридически незащищённым», на мой взгляд, договорам о задатке, договорам о намерениях, либо же вообще на основании простых расписок. Все это в последствии приводит к затяжным судебным процессам, решения по которым принимаются далеко не в пользу покупателя.

В какой форме оформить передачу задатка?

Исключительно в письменной форме. Причём, речь не идет о банальной расписке о получении денежных средств. Расписка в данном случае не будет допустимым доказательством оформления сделки по обеспечению обязательства в письменном виде.

Иными словами, условие о задатке необходимо прописать в самом (основном) договоре, который им и обеспечивается, а также сделку о задатке можно оформить путём заключения дополнительного соглашения к основному договору.

Какие документы необходимы для оформления задатка?

Как уже говорилось ранее, юридически правильным способом оформления задатка является либо его указание в основном договоре, либо же в допсоглашении к основному договору купли-продажи квартиры. Поэтому неотъемлемым этапом оформления задатка является непосредственно наличие полного пакета документов как на объект недвижимости, так и документов, удостоверяющих полномочность прав сторон данной сделки (продавца и покупателя).

Итак, покупатель от продавца должен запросить:

  • оригинал паспорта и идентификационного кода;
  • оригинал правоустанавливающих документов на квартиру (это может быть договор дарения, свидетельство о права на наследство с отметкой о государственной регистрации права собственности, нотариально удостоверенныйдоговор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности, решение суда, информационная справка с Государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество);
  • документы по технической характеристике объекта (справка БТИ). Перепроверьте данные с правоустанавливающими документами, так как нередкими бывают случаи, когда была проведена перепланировка, но документы не были приведены в соответствие с действующим законодательством –нет документов от органов архитектурно-строительного контроля, объект не введён в эксплуатацию, информация соответственно не нашла своего отображения в государственных реестрах, что в последствии может стать камнем преткновения, увеличивающим как материальную сторону сделки, так и её часовые рамки;
  • документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке, о смерти, брачный договор);
  • информацию о наличии несовершеннолетних детей и их прописке в данной квартире (поскольку процедура выписки несовершеннолетних детей более долгая и требует согласования с органами опеки и попечительства местных (районных) органов исполнительной власти).

Более того, Вы также можете самостоятельно перепроверить данные по объекту (в т.ч. наличие обременений по имуществу) через Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, используя данные как по продавцу (идентификационный код и паспортные данные), так и по адресу объекта (квартиры), и это, в свою очередь, будет на порядок дешевле услуг нотариуса, который также это сможет перепроверить в момент совершения сделки купли-продажи (https://kap.minjust.gov.ua/).

Немаловажной может быть информация о наличии судебных споров по объекту. В данном случае можно поискать информацию в Едином реестре судебных решений. Единственное, что данные физлица (его Ф.И.О.) в открытом доступе отсутствует, но по адресу и идентификационным данным объекта недвижимости можно попробовать промониторить данные (поисковая система очень проста в использовании: http://www.reyestr.court.gov.ua/).

В момент оформления задатка покупателю при себе же необходимо иметь паспорт и идентификационный код, документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке либо о его расторжении).

Сопоставьте данные, указанные в документах, удостоверяющих личность продавца, с данными, указанными в правоустанавливающих документах, наличие дописок, описок, и т.д.

Существуют ли законодательно установленные сроки, в течении которых необходимо передать задаток?

Действующим законодательством не установлены ни минимальные, ни максимальные сроки внесения задатка. Это всё оговаривается сторонами (покупателем и продавцом). На совершении сделки влияют как объективные, так и субъективные причины, а задаток в данному случае является способом обеспечения сделки. К причинам, которые влияют на сроки, можно отнести фактическую готовность всех документов на квартиру (справок-характеристик, формы № 3, справок о наличии или отсутствии долгов, выписки с квартиры и т.д.). Главное в данному случае –указать все эти моменты в договоре, поскольку в случае невыполнения обязательства, каждая из строн несёт ответственность (покупатель лишится суммы задатка, а продавцу придётся вернуть его в двойном размере).Желательно прописать в договоре отдельным разделом форс-мажорные обстоятельства, в случае наступления которых речь о штрафных санкциях идти не может.

В каком размере должен быть передан задаток?

Как и в случае со сроками передачи задатка, законодательством не предусмотрено его чёткого размера. Исходя из практики, размер задатка может варьироваться от 2% до 5% (редко) стоимости квартиры. Но необходимо учитывать, что на стоимость квартир в целом может повлиять ситуация на рынке недвижимости, в частности, квартиры могут вырасти в цене, и в таком случае, продавцу может быть не выгодно выполнять условия договора по уже договорённой цене, а проще вернуть задаток даже в двойном размере, но при этом остаться в плюсе при продаже квартиры за более высокую цену, а Вам придется искать другие варианты, возможно даже менее привлекательные.

Срок передачи задатка в свою очередь может сыграть на руку продавцу. Так, в случае продажи объекта недвижимости, владение которым осуществляется на протяжении 3 лет, доход от данной сделки не облагается налогом, при условии совершения сделки в течении отчётного налогового года. Поэтому в данном случае с позиции продавца Вам может быть предложено установить временные рамкив данном диапазоне (в зависимости от фактического срока владения квартирой).

Если обязательство не исполняется, что происходит с задатком?

Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком урегулированы в статье 571 ГКУ. В частности, если нарушение обязательства произошло по вине должника – задаток остаётся у кредитора, а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, то он (кредитор) обязан вернуть должнику задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка (его стоимости, если задаток выражен в движимом имуществе).

Кроме этого, частью второй ст. 571 ГКУ предусмотрено, что сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, превышающей размер (стоимость) задатка, если иное не предусмотрено договором.

Также следует обратить Ваше внимание на положение статьи 627 ГКУ, в соответствии с которой стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учётом требований этого Кодекса, иных актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Поэтому, если в договоре Вы указываете, что в случае разрыва договора, сумма возмещения будет равна стоимости квартиры, это не противоречит свободе договора, другое дело, пойдёт ли на это продавец, понимая риски, и в любом случае, чтобы убытки были возмещены в таком размере, придётся для начала доказать, что они реально были причинены именно в такой сумме.

Необходимо ли нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств?

Условие относительно обязательного нотариального удостоверения сделок по обеспечению обязательств действующим законодательством не предусмотрено. В свою очередь, вы имеете полное право потребовать нотариального удостоверения данной сделки, поскольку данное право Вам предоставлено в силу положенийп. 4 ст. 209 ГК Украины, согласно которому, по требованию физического или юридического лица любая сделка с его участием может быть нотариально удостоверена.

Кроме того, нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств возможно в случае, если условие о задатке прописано в самом содержании договора, обязательность нотариального удостоверения которого предусмотрена законодательством, а также в случае обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры путём составления и подписания дополнительного соглашения к основному договору. В таком случае, данное соглашение должно быть обязательно нотариально удостоверено в соответствии с требованиями ст.654 ГК Украины, согласно которой изменение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется, если иное не установлено договором или законом, или не вытекает из обычаев делового оборота.

Есть ли ещё варианты оформления задатка?

Вам предложили заключить договор о задатке, ссылаясь на положение ст. 6 ГК Украины (относительно права сторон заключить договор, непредусмотренный законодательством, и урегулировать взаимоотношения на собственный лад). В данном случае применять его к сделке купли-продажи квартиры нельзя. Поскольку этой же статьёй установлены рамки таких действий, а именно стороны не вправе так поступать, если это прямо запрещено законом или противоречит сути отношений сторон.Поэтому, заключение таким способом договора задатка противоречит его сути–задатком можно обеспечить только уже возникшее обязательство(ст. 570 ГК Украины).

Уплата задатка по договору о намерении (предварительный договор)

Ещё одним, на первый взгляд, довольно-таки юридически приемлемой формой оформления задатка, может быть договор о намерении (предварительный договор).

Договор о намерении (предварительный договор) не относится к денежным обязательствам, он всего лишь предусматривает обязательства его сторон заключить в дальнейшем основной договор. А такое обязательство не является денежным и поэтому обеспечивать его задатком нельзя.

Залогом можно обеспечить только такое денежное обязательство, которое уже существует. К примеру, по договору купли-продажи квартиры денежное обязательство возникнет только после заключения такого договора и его государственной регистрации в соответствии с законом.

Поэтому, если вы решили купить квартиру, придерживайтесь указанных выше рекомендаций, как говорится, Praemonitus praemunitus, что в переводе с латыни означает «предупреждён — значит вооружён».

Не пропустите новые статьи. Подписывайтесь на рассылку!

Опубликовано на сайте: 18.04.2016

Автор: Волкович Ольга, Начальник отдела общей юридической практики, LEXLIGA Law Firm

Поделитесь с друзьями ссылкой на эту страницу:

Договор задатка
при купле-продаже квартиры

……………………….……………………………………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)
паспорт ………. №………………… выдан …….……………….…………. …………………
«……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………. ………………
зарегистрированный по адресу: город …………………… улица …..…………..….………..… дом …. … корпус …. … кв. …. именуемого в дальнейшем «Покупатель», и

……………………….…………………………. …………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)
паспорт ………. №………………… выдан …….……………….…………. …………………
«……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………. ………………
зарегистрированный по адресу: город …………………… улица …..…………..….………..… дом …. … корпус …. … кв. …. именуемого в дальнейшем «Продавец», вместе именуемые «Стороны», а индивидуально – «Сторона», заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Покупатель вносит Продавцу сумму задатка в размере

в обеспечение заключаемого Сторонами договора купли-продажи квартиры (доли квартиры) принадлежащей Продавцу на праве собственности.

1.2. Договор купли-продажи квартиры (доли квартиры) должен быть заключен в срок

……………………………………………………………………………………………. ………
(дата или событие, при наступлении которого будет заключен договор)

1.3. Квартира находится по адресу:
Россия, …………………. ….…..….……. область, город ……………………..…….….……. улица …………..………. ………..………, дом …….…., корпус …….…… квартира ……….
Указанная квартира расположена на ……………. этаже, состоит из …………… комнат(ы), имеет общую площадь ……………… кв. м., в том числе жилую площадь ………. … кв. м.

1.4. Задаток, указанный в п.1.1. настоящего договора налогом на добавленную стоимость (НДС) не облагается.

2. Порядок расчетов, получение задатка

2.1. Покупатель ………………………. …………………………………………………. ………
(способ внесения задатка: наличный / безналичный)

сумму задатка в полном размере, указанную в 1.1. настоящего Договора при подписании настоящего Договора.

2.2. Датой внесения задатка считается ……………. …………………………………………….
(дата передачи задатка наличными / дата поступления задатка на расчетный счет Продавца)

2.3. Стоимость квартиры (доли квартиры) определена Сторонами в размере

и до момента подписания договора купли-продажи остается неизменной

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Покупатель обязан заключить договор купли-продажи квартиры (доли квартиры) с Продавцом в течение срока действия настоящего Договора.

3.2. Переданная согласно статье 1.1. настоящего Договора сумма задатка засчитывается в счет будущих платежей Покупателя.

3.3. При отказе Покупателя от исполнения договора купли-продажи сумма задатка остается у Продавца.

3.4. При отказе Продавца от исполнения договора купли-продажи он обязан возвратить

Покупателю сумму задатка в …………..….……………………………………………. размере.
(в полном объёме / в двойном размере)

Возврату подлежит сумма ….…………………. ……………. …………(……………) рублей.
(прописью / цифрами)

3.5. Стороны действуют добровольно, являются полностью дееспособными, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, не находятся в ином состоянии, лишающем их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.

3.6. Стороны гарантируют, что они заключают настоящее Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях и что настоящее Договор не является для них кабальной сделкой.

3.7. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора, Квартира (доля квартиры) принадлежит ему на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременена правами третьих лиц.

4. Срок действия Договора

4.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до
«…..» …………………. 20….. г.
4.2. Договор о задатке прекращается при возврате суммы задатка Покупателю в случае, предусмотренном статьей 3.4. настоящего Договора.

5. Разрешение споров

5.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться решать путем переговоров. При невозможности достичь согласия спорные вопросы разрешаются в ……………………………………………………..
(районном суде / арбитражном суде города ……………….)
5.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий Договор составлен в двух оригинальных тождественных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
6.2. Любые изменения, дополнения, соглашения к настоящему Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.

7. Адреса и реквизиты Сторон

Примечание.
Понятие задатка. Форма соглашения о задатке. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком регулируются Главой 23 ст.380, 381 Гражданского кодекса РФ.

Помогите другим людям найти этот образец договора задатка при купле-продаже квартиры.
Поделитесь им в социальных сетях.

Документы для задатка

Документы, необходимые для подписания договора задатка

Документы необходимые при заключении договора задатка на квартиру со стороны Продавца:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • документы, удостоверяющие личности Продавцов (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников)
  • + идентификационные коды, если есть * ;
  • документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти, брачный договор);
  • + присутствие супруга, если требуется.

Документы необходимые при заключении договора задатка со стороны Покупателя:

  • документы, удостоверяющие личности Покупателей (паспорта и идентификационные коды, если есть * );
  • документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти);
  • + сумма задатка.

* Идентификационные коды в обязательном порядке нужны на сделке. Предварительный договор (кроме нотариального) может быть оформлен и без них.

На этом этапе Ваша цель (или Вашего представителя-брокера) убедиться в подлинности документов, выявить возможные опечатки, ошибки и устранить их до сделки.

Договор задатка — проверяем документы — Шаг 1

Внимательно рассмотрите паспорта Продавцов и Покупателей

  • печати о регистрации/расторжении брака;
  • наличие детей — определитесь, требуется ли прохождение опекунского совета;
  • есть ли штамп о прописке (регистрации);
  • вклеены ли фотографии в 25 и 45 лет. Нередки случаи, когда паспорт был получен (обмен, утеря, смена фамилии) за несколько месяцев (дней) до 25-ти или 45-ти летнего возраста, а соответствующей фотографии после не было, что приводило к переносу даты сделки или даже расторжению договора задатка.

Договор задатка — проверяем документы — Шаг 2

Определитесь, требуется ли для продажи квартиры согласие супруга.

  • Чтобы выяснить, приобреталась ли квартира в браке или нет, сопоставьте печати о регистрации/расторжении брака с датой приобретения или приватизации квартиры.
    • Если паспорт по той или иной причине (получение паспорта нового образца, утеря паспорта, смена фамилии и т.д. и т.п.) был получен позже даты, указанной в правоустанавливающем документе, то проверить, приобреталась ли квартира в браке или нет, можно по месту выдачи правоустанавливающего документа (т.е. в архиве той нотариальной конторы, где проходила сделка по приобретению квартиры нынешними хозяевами, адрес конторы указан в правоустанавливающем документе).
    • Если не удалось установить, приобреталась квартира в браке или нет, то хозяин пишет заявление о том, что на момент приобретения квартиры в браке не состоял, а также о том, что он несет ответственность в случае возникновения имущественных споров. Заявление пишется в момент сделки и заверяется нотариусом. Оно оформляется отдельным документом.
  • Обязательно выясните, заключался ли брачный контракт (сейчас он встречается все чаще, а при его наличии имущество супругов распределяется совсем не так, как по закону). Если собственник заявляет, что брачный контракт не заключался, то для безопасности Покупателя, стоит на сделке оформить нотариально заверенное заявление об этом. Пренебрежение этой мелочью может грозить Вам потерей половины квартиры, если после сделки появится супруг с брачным контрактом, о котором хозяин квартиры «забыл упомянуть».
  • Если в качестве документа о разводе фигурирует «Решение суда о расторжении брака», то до сделки потребуется оформить «Свидетельство о расторжении брака» и сделать соответствующие отметки в паспорте.

Договор задатка — проверяем документы — Шаг 3

Внимательно проверьте правоустанавливающие документы на квартиру.

Какой именно документ, нужен ли техпаспорт, кем выдавался, зарегистрирован ли в БТИ (Подробнее на странице Документы на квартиру). Кроме того обратите внимание на следующие моменты.

  • На написание имен и фамилий в паспортах и правоустанавливающих документах (а также в техпаспортах, в справках о присвоении идентификационных кодов, свидетельствах о рождении детей, доверенностях — во всех документах, принимающих участие в сделке), особенно на разночтения, которые могли возникнуть при переводе с русского языка на украинский (описки могут привести к разрыву задатка, возможно даже потребуется замена документов).
  • На правильность написания адресов. Кроме просто ошибок возможна, например, следующая ситуация: после покупки квартиры и оформления соответствующих документов улица была переименована в проспект. Для продажи такой квартиры невозможно взять справку об отсутствии ареста и запрета на квартиру, хотя документы в полном порядке. Для нотариуса нужна будет дополнительная справка из соответствующей организации о том, что улица действительно была переименована.
  • Подписи владельцев квартиры в правоустанавливающем документе и подписи в паспорте (а также и в доверенности, если такая присутствует) должны совпадать в разумных пределах.
  • Доверенность. Здесь тоже могут быть ошибки. Пример из практики: владельцы квартиры — отец и двое несовершеннолетних дочерей в равных долях. Квартира продается по доверенности, в которой указано: «Я, (т.е. отец) поручаю своей родственнице продать квартиру, принадлежащую мне. «. Но по такой доверенности можно продать только 1/3 квартиры, т.к. в ней ничего не говорится о собственности детей. Должна быть фраза: «Я, такой-то, от моего имени и от имени моих детей» (так как отец является их опекуном и может действовать от их имени) «продать квартиру принадлежащую мне и моим детям» (т.е. речь идет о всей квартире, а не только о части, принадлежащей ему лично). Если не обратить на этот момент внимания, сделка может быть признана недействительной!

Обратите внимание на возможные подделки.

  • Замена фотографий в документах, удостоверяющих личность (паспортах); на фото обязательно должны быть видны штампы.
  • Попытки внести изменения в тексты в документов:
    • При помощи механического удаления части текста стиранием резинкой, подчистки лезвием бритвы, ножа или скальпеля. В этом случае нарушение поверхностного слоя бумаги, неровности, шероховатости легко обнаруживаются при рассмотрении документа при боковом освещении. При рассмотрении документа на просвет заметны участки с более тонким слоем бумаги. Кроме того, вместе с удалением части текста удаляются и линии защитной фоновой сетки бланка документа.
    • При помощи травления химическими реактивами (кислотами, щелочами, окислителями). Этот способ может быть применен только если бумага документа высокого качества, а текст нанесен чернилами, так как пасты для шариковых авторучек и тушь не поддаются влиянию химических реактивов. При химическом воздействии на бумагу изменяестя ее цвет, оттенок, кроме того, она становится хрупкой, шероховатой, на поверзности образуются мелкие трещины.
    • Дописка — попытка изменить первоначальный смысл в документе путем внесения новых записей или отдельных штрихов. В данном случае нужно обращать внимание на соответствие почерка и цвета чернил. Даже если дописка выполняется тем же лицом, что и первоначально оформляло документ, то почерк все равно будет слегка отличаться (наклон, плотность письма, нажим. ).
  • Подделка подписи:
    • Если подпись пытались подделать путем копирования, то это заметно по неровности прямых линий и овалов, тупым началам и окончаниям линий, следам остановок ручки в местах, где их быть не должно.
    • Если подпись вначале была скопирована при помощи копировальной бумаги или надавливания, то подделка опледеляется по наличию первоначальных линий, которые не везде совпадают с основной подписью, или наличию неокрашенных бороздок.
    • Если подпись выполняется при помощи лазерного принтера, то штрихи подписи имеют неровные края, непостоянную ширину. Кроме того не будет следов надавливания, которые присутствуют при использовании шариковых ручек.
  • Подделка печатей и штампов. При использовании сканеров и принтеров определить поддельность оттисков практически невозможно. Можно лишь обратить внимание на слишком четкие границы линий и букв, или одинаковый характер и степень размытости всех элементов печати, чего практически никогда не бывает при оригинальном чернильном оттиске.

Документы, которые подписываются на задатке кроме договора задатка.

Дополнение к предварительному договору

Может оформляться как в момент подписания договора задатка, так и после. Может быть как одно дополнение, так и несколько, оформленных в разное время.

В дополнении описываются договоренности между Продавцом и Покупателем, которые не вошли в договор задатка (не были учтены бланком или занимают много места, что не позволяет их полностью описать в договоре задатка, или возникли уже после подписания договора). Это может быть, например, перечень того, что остается в квартире при продаже или продление сроков по договору задатка (предварительному договору).

Продление сроков по договору задатка должно быть оформлено обязательно в письменном виде. Так как после того, как сроки, указанные в договоре задатка прошли, он теряет свою юридическую силу.

Договор об оказании услуг (договор о комиссионных)

Заключается, как правило, между Покупателем и посредником. Покупатель обязуется в момент сделки полностью выплатить сумму за услуги посредника, указанную в договоре.

Протокол об участии в сделке

Заключается в том случае, когда в сделке участвует два посредника, т.е. и у Покупателя и у Продавца есть свой представитель. Тогда представитель Покупателя берет на себя обязанности по оформлению документов и проведению сделки (так как он защищает интересы Покупателя и должен гарантировать их правильное оформление).

Договор задатка оформляется между тремя сторонами: Продавец, Покупатель и представитель Покупателя. Между представителем Покупателя и Покупателем заключается договор об оказании услуг (по которому выплачивается комисионное вознаграждение), а между представителем Покупателя и представителем Продавца заключается протокол об участии в сделке, где первый обязуется выплатить второму часть комиссионных.

Если задатковая сумма остается на хранении в Агентстве, то представитель Агентства пишет расписку Продавцу, о том, что принял от него на ответственное хранение такую-то сумму. То есть Продавец получил от Покупателя, а затем риэлтор принял на хранение у Продавца.

Агентство не может получить сумму задатка напрямую от Покупателя, так как для этого нет оснований. Задаток должен получить Продавец, даже если потом он его оставит на хранение риэлтору. Этот пункт тоже может быть учтен в самом задатковом договоре, тогда отдельно оформление расписки не требуется.

Также о задатке:

Следует уточнить, что само Агентство, являясь юридическим лицом, не может оперировать наличными деньгами. Все расписки о приеме денег на хранение пишутся от лица непосредственно агента, как частного лица. В обязательном порядке указываются паспортные данные, кроме того, на такой расписке могут подписаться продавец и покупатель в подтверждение факта передачи денег на хранение.

Акт принятия на хранение документов

Документы на квартиру остаются на хранении в Агентстве во избежание попытки повторной продажи квартиры. Оформлено это может быть тремя способами:

  • в виде соответствующей записи в предварительном договоре;
  • в виде «Акта о приеме на ответственное хранение документов», который оформляется Агентством (ставится подпись и печать) и передается хозяину квартиры;
  • в виде расписки.

Внимание Покупатели: информацию о том, на что обращать внимание покупателю при задатке смотреть тут

Задаток — обеспечение исполнения обязательств

Задаток — одно из тех слов, точное юридическое значение которого не совпадает с бытовым. Говоря задаток мы часто понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу.

После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар — что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?

Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток — не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Популярность задатка при покупке квартиры объясняется многим. Прежде всего, он удобен обеим сторонам. Покупатель квартиры, передав продавцу задаток, облегченно вздыхает — он нашел то что, искал и пусть это что-то хотя и не совсем, но уже принадлежит ему. А продавцу квартиры так приятно получать деньги, еще ничего не продав.

Сегодня, почти каждая сделка купли-продажи квартиры не обходится без внесения задатка. Продавец хочет быть уверен, что сделка состоится, и что сумма сделки не изменится к моменту подписания у нотариуса договора купли-продажи, поэтому хочет дать задаток за квартиру.

При этом иногда стороны, участвующие в сделке, не знают правил оформления задатка и не до конца представляют себе значение этого слова. Понятие задаток описывается в Гражданском кодексе Украины в Параграфе 5, ст.570-571:

Параграф 5. Задаток.

Статья 570. Понятие задатка
1. Задаток — денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения.
2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом.

Статья 571. Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком
1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан возвратить должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, может возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если другое не установлено договором.
3. В случае прекращения обязательства к началу его выполнения или вследствие невозможности его выполнения задаток подлежит возвращению.

Задаток в агентствах недвижимости

Задаток на квартиру необходимо оформлять в любом случае. Покупать квартиру без задатка является нарушением элементарной безопасности. Конечно, если задаток будет проведен правильно.

Довольно часто деньги, полученные в качестве задатка, агентство недвижимости оставляет у себя на хранении до выяснения некоторых вопросов и не только. Передача денег продавцу на руки, при оформлении задатка, является грубым нарушением в случае:

  1. Отсутствия оригинала правоустанавливающего документа.
  2. Отсутствия одного или нескольких собственников при подписании договора. Помните, что собственником квартиры, купленной в браке, является и другой супруг, ФИО которого обычно не фигурирует в тексте договора.
  3. Не узаконенной перепланировки.
  4. Наличии прописанных не собственников.
  5. Если квартира сдана в аренду третьему лицу и подтверждением того является заключенный договор аренды.

В большинстве агентств, после произведенного агентством поиска покупателя на квартиру, сделки по купле-продаже квартир происходят по следующей схеме:

  • продавец и покупатель подписывают договор задатка
  • затем покупатель передает на хранение в агентство недвижимости либо на руки продавцу сумму задатка.
  • после следует окончательное оформление документов для продажи квартиры (получение в органах БТИ справки-характеристики, в ЖЭКе — формы №3, в органах опеки и попечительства согласия на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети и т.п.)
  • заключение договора купли-продажи квартиры и полный расчет между сторонами

При этом ключевую роль играет именно передача покупателем задатка, свидетельствующая о намерении сторон заключить договор, следовательно, и о получении гонорара агентством.

Разработанные различными агентствами договора задатка определяют те обязательства, которые обеспечиваются договором задатка, а именно: обязанность сторон до определенного срока заключить договор купли-продажи квартиры, обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателя в определенном сторонами состоянии, произвести снятие продавца с регистрации в квартире (выписаться) в определенный сторонами срок с момента заключения договора купли-продажи квартиры, обязанность сторон по оплате дополнительных расходов по сделке купли продажи квартиры и т.п. При этом все обязательства могут быть выполнены в рамках заключенного договора купли-продажи квартиры.

Если нарушение обязательств произошло по вине стороны, передавшей задаток, то есть в нашем случае по вине покупателя, задаток остается у стороны, его получившей, т.е. у продавца квартиры. Если же нарушение обязательств произошло по вине стороны, получившей задаток, задаток возвращается в полном объеме плюс выплачивается сумма в размере полученного задатка, т.е. задаток возвращается в двойном размере. Если же нарушение обязательства произошло по вине покупателя — задаток остается у продавца

Задаток иногда путают с залогом или авансом

Согласно Статье 572 Параграфа 6 Гражданского кодекса Украины залогодержатель имеет право в случае невыполнения залогодателем обязательств, обеспеченных залогом, получить удовлетворение своих требований за счет объекта залога, при этом залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами залогодателя.

Предметом залога может быть любое имущество (ценные бумаги, имущественные права), которое может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. Если объектом залога выступает квартира, договор залога подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

В сделках купли-продажи квартир залог используется при оформлении банковского кредита (ипотека), когда залогом выступает квартира, а залогодержателем выступает банк, выдающий кредит.

Поэтому при продаже квартиры оформляется именно задаток. Важно прописать в договоре продажи квартиры обязательства сторон и ответственность сторон в случае нарушения этих обязательств, а также указать точные даты их выполнения. При этом этом в договоре обязательно нужно указывать, что выданная продавцу сумма является именно задатком, а не авансом или чем-то другим.

Аванс — это платеж, предшествующий исполнению обязательств в счет последующих платежей, никаких гарантий он не дает. В случае расторжения сделки он просто возвращается тому, кто его вносил. Поэтому в сделках по продаже квартир он не используется.

Во время растущего рынка нередко возникали случаи, когда задаток, выданный продавцу квартиры, не позволял зафиксировать стоимость объекта. Цены менялись каждую неделю, и пока продавец или риэлтор собирал все необходимые справки на квартиру, а покупатель готовил деньги, цена поднималась на несколько тысяч.

В итоге продавец в последний момент возвращал двойной задаток и выставлял на продажу квартиру по более высокой цене. Сейчас темпы роста цен на квартиры снизились, однако это не означает, что не могут в будущем возникнуть спорные ситуации при оформлении задатков. Лучше всего в каждой конкретной ситуации оценивать возможные риски и перед заключением каких-либо договоров советоваться с юристами или риэлторами.

Задаток, оформленный в соответствии с требованиями закона, является важным звеном предстоящей сделки продажи квартиры, вынуждающим обе стороны договора — продавца и покупателя — соблюдать договоренности.

Выводы: задаток является обеспечением выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры и обязательств по заключенному в дальнейшем договору купли-продажи. Таким образом, задаток является обеспечением выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры.

Задаток: случаи из судебной практики

Граждане «А» (продавец) и «С» (покупатель) заключили между собой договор о намерениях, согласно которому они обязались в дальнейшем заключить договор купли продажи квартиры.

В обязанности продавца по этому договору входило предоставление правоустанавливающих документов на квартиру, а покупатель в свою очередь должен был передать в пользу продавца в качестве задатка сумму в размере 2800 гривен. Стороны условились, что указанная сумма до подписания договора купли-продажи будет находиться на хранении у брокера М.

В указанный в договоре срок сделка купли-продажи квартиры не состоялась, т.к. продавец уже продал ее другому покупателю. «С» обратился с иском в суд и в заявлении указал, что поскольку «А» нарушил условия договора о намерениях, то должен согласно договору уплатить ему штраф, который равняется сумме задатка (2800 грн.) и возместить моральный вред в размере 7000 гривен.

Сам задаток в сумме 2800 гривен был возвращен брокером истцу. «А» в свою очередь предъявил встречный иск, в котором просил суд признать договор о намерениях недействительным, поскольку на самом деле под этим договором скрывается сделка купли-продажи с отлагательным условием.

Однако суд не согласился с идеей ответчика считать этот договор, договором купли-продажи и отказал в удовлетворении встречного иска по таким основаниям:

  • покупатель не уплатил за имущество (квартиру) сумму, оговоренную сторонами;
  • квартира фактически не была передана «С»;
  • в договоре о намерениях четко указано, что стороны с условиями договора согласны и его сущность им разъяснена.

Что касается основного иска, то суд удовлетворил его частично. В отношении морального ущерба было отказано потому, что в данном случае взыскание такого ущерба не предусмотрено законом, и такой вред как раз и возмещается в сумме равной сумме задатка. Суд постановил взыскать с ответчика двойную сумму задатка.

На это решение ответчиком была подана апелляционная жалоба. Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор о намерениях был заключен в соответствии с требованиями закона, и ответчик, нарушив условия договора, обязан уплатить истцу сумму, которая равняется сумме задатка.

Апелляционный суд, отклоняя жалобу, указал, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу, частично удовлетворяя основной иск, и при этом полно и всесторонне изучил материалы дела.

Такое определение апелляционного суда было обжаловано ответчиком в кассационной инстанции. Верховный Суд Украины не согласился с выводами апелляционного суда, отменив решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции.

ВСУ мотивировал это следующим: «правила ст. 570 ГК о том, что задаток остается и лица, которое его получило, или с него взыскивается двойная сумма задатка, применяется в тех случаях, когда между сторонами был заключен договор, но он не выполняется по вине какой-либо из сторон. В тех случаях, когда стороны договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи возвращаются в том размере, в котором они давались».

Определением ВСУ дело было направлено на новое рассмотрение. При рассмотрении дела по «второму кругу» в суде первой инстанции истец поддержал первоначальные исковые требования в части взыскания штрафа в размере 2800 гривен. Свою позицию относительно действительности договора о намерениях он обосновал тем, что Верховным Судом Украины не осуществлен правовой анализ ст. 570 ГК, о том, что «денежная сумма выдается в счет надлежащих со стороны платежей по договору, в подтверждение заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Истец утверждал, что в этой статье речь идет о договоре, который будет заключен в будущем и именно в этом и состоит обеспечительная функция задатка, которая отличает его от аванса. Истец мотивировал свою позицию тем, что зачем подтверждать заключение основного договора, если он уже заключен, а обеспечить исполнение основного обязательства можно и другими способами – например неустойкой. Восприняв аргументы ВСУ, суд первой инстанции истцу в иске отказал.

Заметим, что пример подобной позиции ВСУ далеко не единичный. И признаем, если слепо следовать букве закона, такая позиция правильна, поскольку если нет основного обязательства, то не может быть и дополнительного коим, и является задаток.

Задаток — еще немного информации

Зачастую передача задатка происходит по нелепым договорам о задатке, о намерениях, а то и вовсе по банальной расписке. Естественно говорить о защите интересов сторон в таком случае не приходится. Последствия таких действий сторонам приходится расхлебывать в затяжных судебных процессах.

Выясним, какие же последствия ожидают стороны, которые предпочли заключить отдельный договор о задатке, предшествующий заключению договора купли-продажи? Ответить нам поможет статья 203 ГКУ которая содержит такое условие: содержание сделки не может противоречить закону.

Противоречие закону в нашем случае налицо. Статья 570 ГКУ категорична – задатком можно обеспечивать уже возникшее обязательство. Поэтому вооружившись статьей 215 ГКУ договор о задатке вполне можно признать недействительным в судебном порядке.

Статья 216 ГКУ содержит фразу: недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые касаются ее недействительности. Поясним, что это значит. Во-первых, стороны не обязаны выполнять свои обязательства по такому договору, а во-вторых, они обязаны возвратить друг другу все полученное по этой сделке. В том случае, когда невозможно вернуть полученное в натуре, его стоимость возмещается в денежном эквиваленте, по ценам, которые существуют на день такого возмещения.

Кроме того последствия недействительности сделки не могут изменяться договоренностью сторон. Например, стороны не могут оговаривать (в т. ч. устно), что возврат производится за вычетом определенного процента. Возвращать нужно в полном объеме.

Такой оспариваемый договор конечно на руку покупателю, так как он в любом случае сможет вернуть сумму, уплаченную по договору о задатке, даже если сам будет виноват в нарушении договора. Продавец же, обязан будет возвратить полученную от покупателя сумму в любом случае.

А можно ли использовать самостоятельный договор задатка, ссылаясь при этом на статью 6 ГКУ, спросите вы? В данном случае нет. Да эта статья предоставляет сторонам возможность отступить от требований законодательства и урегулировать взаимоотношения на свой лад. Но при этом есть оговорка, что стороны не вправе так поступать, если это прямо запрещено законом или противоречит сути отношений сторон.

Использование отдельного соглашение задатка как раз и будет противоречить сути его отношений. Поэтому следует несколько раз подумать, прежде чем заключить самостоятельное соглашение о задатке. Ведь в случае причинения ущерба по такому договору другой стороне или постороннему лицу, виновная сторона, кроме всего прочего, должна будет возмещать и моральный вред.

Пожалуй приемлемый выход — это заключение предварительного договора. По такому договору стороны на протяжении конкретного срока обязуются в дальнейшем заключить основной договор на условиях оговоренных в предварительном либо основном договоре (ст. 635 ГКУ).

То есть ГКУ дает возможность сторонам при заключении основного договора изложит его условия иначе, чем ранее в предварительном. В этом нюансе следует быть внимательным субъектам предпринимательства, так как схожие отношения регулирует еще и статья 182 ХКУ. ХКУ не дает возможности сторонам изменять условия при подписании основного договора. Поэтому предпринимателям следует очень подробно прописывать условия предварительного договора.

Поговорим об условиях предварительного договора. В нем обязательно должен присутствовать срок заключения договора купли-продажи. Причем стороны должны не просто указать конкретную дату заключения основного договора, но и четкое время в которое они должны явиться в офис оговоренной нотариальной конторы. В этом договоре должны содержаться условия, на которых стороны обязуются совершить сделку купли-продажи квартиры, т.е. условия которые позволят определить предмет и существенные условия основного договора (описание объекта, его цена, сроки оплаты, момент перехода права собственности и пр.).

Особенно следует оговорить последствия не заключения в будущем договора купли-продажи и отразить ответственность сторон. В момент заключения предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости, либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи недвижимости. В таком случае нужно прямо обязать продавца получить эти документы и ознакомить с ними покупателя еще до заключения основной сделки. Теперь мы подошли к основному вопросу.

Можно ли по предварительному договору передавать некую сумму денег, которая будет подтверждать намерения покупателя купить недвижимость, а продавца – согласие ее продать? С одной стороны предварительный договор по своей сути является преддоговорным документом, который не предполагает каких-либо платежей одной стороной в пользу другой, а лишь обязывает стороны совершить в будущем юридические действия по заключению основного договора и провести подготовительные действия, которые позволят его заключить.

С другой стороны закон не запрещает передавать деньги по предварительному договору. К тому же иной способ передачи здесь вряд ли будет возможен. Поэтому, по нашему мнению, деньги передавать по предварительному договору все-таки можно, нужно лишь прямо зафиксировать, что по этому договору передается сумма, которая подтверждает серьезность намерений сторон.

Важно при этом уходить от аналогий с задатком и вовсе не использовать этот термин. Сумму, которая будет передаваться в рамках предварительного договора можно называть гарантийной, обеспечительной и т.п. Особо следует оговорить последствия не заключения в будущем основного договора и отразить ответственность сторон. В данном случае использовать можно и штрафные санкции.

Предварительный договор должен заключаться в такой же форме что и основной. То есть требуется его нотариальное удостоверение (ст. 657 ГКУ). Возможно, это не совсем удобно, но другого варианта нет.

Поиск недвижимости

Согласно статье 220 ГКУ сделка совершенная с несоблюдением нотариальной формы ни к чему стороны не обязывает. И при этом признание ее ничтожной судом не требуется. Очень часто стороны при заключении предварительного договора изо всех сил пытаются секономить на услугах нотариуса, однако не следует этого делать.

Да речь идет именно об оплате услуг нотариуса. Размер оплаты за нотариальное удостоверение предварительного договора составит примерно 300 гривен. В то же время некоторые нотариусы требуют оплату в размере 1% от цены объекта недвижимости, которая зафиксирована в предварительном договоре. Ссылаются они при этом на Декрет о госпошлине, который устанавливает ее в размере 1% от продажной стоимости недвижимости. По нашему мнению аналогия с Декретом здесь не уместна, поскольку в момент удостоверения предварительного договора отчуждение недвижимости еще не происходит.

Подведем итог.

Несмотря на довольно распространенную практику оформлять задаток в виде самостоятельного договора, мы не рекомендуем так делать. Все-таки сделка купли-продажи недвижимости это ответственный шаг. В этом случае предварительный договор послужит вполне приемлемой альтернативой договору о задатке.

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции