Договор уступки прав требований между физлицами

Содержание статьи:

Заключение договора переуступки права требования

Цессия или, как она именуется, переуступка права требования – наиболее распространенный способ покупки жилья в новостройке.

Он представляет собой форму сделки, при совершении которой одно лицо передает другому свое право требовать исполнения обязательств у третьего лица.

Широкое распространение переуступка получила по отношению к квартирам в новостройках, а также земельным участкам.

Что это такое?

Переуступка прав требования представляет собой непростую процедуру, в основе которой лежит право одного лица требовать выполнения определенного действия.

Это может быть предоставление квартиры на правах собственности или земельного участка в аренду.

Правовая база

Основания и процедура, связанная с переходом прав дольщика к другой стороне, регламентируется статьей 382 ГК РФ.

Другие вопросы затронуты в ФЗ № 214 от 2004 года.

Ряд положений содержится в ЗК РФ, точнее в статьях 25, 26 и 37, а также в Гражданском Кодексе РФ.

Договор переуступки права требования

Договор переуступки права требования может отличаться в зависимости от предмета соглашения.

Им может быть квартира в новостройке или аренда земельного участка. Несмотря на это, сохраняется необходимость регистрации соглашения.

На квартиру

Соглашение о переуступке права требования на недвижимость регламентируется ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Его суть заключается в передаче права требовать жилую площадь в новостройке, сданной в эксплуатацию.

Сам договор заключается с дольщиком и может частично или полностью соответствовать соглашению между строительной фирмой и дольщиком.

При покупке жилья по переуступке прав покупатель должен иметь понятие о следующих моментах:

  • при подписании договора переуступки упоминается тип ранее заключенного соглашения;
  • в документе необходимо указать его стоимость и порядок проведения расчетов, иначе совершение сделки может быть признано незаконным;
  • покупатель должен лично проверить наличие соответствующей документации, подтверждающей право застройщика на осуществление строительства;
  • договор требуется заверить у нотариуса;
  • покупатель обязательно извещает строительную компанию о проведении сделки.

Несмотря на то, что сторона должна предупредить застройщика, она не должна согласовывать с ним заключение договора.

Аренда земельного участка

В ситуации переуступки прав на аренду земельного надела, также не нужно согласия арендодателя (из этого правила исключением являются ситуации, когда договор подписывается на период, более пяти лет).

Это соглашение подлежит регистрации в государственном порядке, если период его действия составляет более одного года.

При этом необходимо известить арендодателя о том, что изменилось ответственное лицо.

Договор о переуступке прав аренды на участок можно заключить только в тех случаях, когда владелец:

  • не имеет серьезных задолженностей;
  • полностью выкупил территорию.

Он может заключаться не только между юридическими (организациями и компаниями), но и физическими (гражданами) лицами с предоставлением необходимой документации.

Между физическими лицами

Если соглашение переуступки прав требования подписывается физическими лицами, то нужно учитывать такие моменты, позволяющие избежать рисков:

  • проверить, чтобы дольщик полностью оплатил всю сумму за недвижимость строительной компании, что указывается в ДДУ;
  • получить согласие в письменном виде от строительной компании, если это установлено договором;
  • оформить разрешение от банка в случае, если для оплаты используется ипотека;
  • изучить проект и документацию, указывающую на легальность строительных работ, проверить состояние строительства на данный момент.

Долевое участие (строительство)

До того момента, пока новостройка не сдана в эксплуатацию, дольщики (стороны, вложившие собственные средства в осуществление строительных работ) вместо свидетельства собственности обладают ДДУ.

Такие договоры являются условием, необходимым для оформления собственности на квартиру после сдачи новостройки.

Такая передача прав именуется переуступкой, поскольку фактически другая сторона не купила квартиру, а получила право требовать её в собственность.

С типовым договором долевого участия в строительстве можно ознакомиться тут.

Порядок оформления

Процедура оформления договора переуступки прав требования может осуществляться несколькими путями.

Выбор одного из них зависит от условий первоначального соглашения, а также от готовности сторон к сотрудничеству.

Как заключается сделка?

Как правило, сделка заключается с использованием двустороннего соглашения. Первой стороной выступает дольщик или владелец, второй стороной является лицо, которому права будут уступлены.

Это легкая конструкция, регистрация которой происходит в короткие сроки.

В стандартном договоре должны перечисляться сведения о:

  • предмете соглашения;
  • обязательствах и правах сторонах;
  • тактике действия при возникновении споров.

Образец договора переуступки права требования может скачать каждый пользователь.

Нужен образец договора по переуступке прав на квартиру? Смотрите тут.

Трехсторонний образец

Безупречным вариантом является заключение трехстороннего договора.

Его суть заключается в том, что три стороны напрямую общаются друг с другом, обсуждают суммы и требования друг к другу, ничего не скрывая.

Он вступает в силу в том случае, когда нотариус заверит документ или он будет зарегистрирован. Подобные процедуры рекомендуется осуществлять с присутствием личного юриста, чтобы была учтена каждая особенность.

Это позволит избегать иного толкования положений соглашения, что может привести в будущем к нежелательным последствиям.

Образец трехстороннего договора переуступки прав требования представлен здесь.

Пакет необходимых документов

При заключении договора переуступки права требования потребуется следующая документация:

  • заявление об уступке прав;
  • договор, в соответствии с которым проводится уступка;
  • документация, подтверждающая совершение подсчетов между сторонами;
  • в случае необходимости, если это устанавливается ДДУ, необходимо согласие второй стороны на осуществление уступки.

Преимущества и недостатки

Процедура переуступки прав требования обладает преимуществами и недостатками.

К числу её достоинств относится:

  • возможность приобретения квартиры в той новостройке, которая понравилась больше остальных, даже, если все они уже распроданы;
  • выгода с материальной стороны: продавцы, стремясь быстро продать недвижимость, предлагают цены ниже, более того разница в той цене, что устанавливается инвестором и застройщиком, варьирует от 3 до 25%;
  • заключение соглашения переуступки прав требования выгодно для тех, кто использует ипотеку, при его подписании покупатель выплачивает средства перед переездом в жилье, при заключении ДДУ необходимо выплачивать несколько лет проценты по кредиту, при этом, не проживая в квартире.

Недостатком заключения договора является рискованность дела.

Попасться на удочку мошенников можно куда чаще, чем при подписании соглашения со строительной компанией.

Основные риски

К числу основных рисков в случае заключения договора о переуступке право на квартиру относятся следующие:

  1. Главный риск – возможность признания соглашения недействительным. Предусматривается гораздо больше оснований для того, чтобы отменить его действие, нежели при подписании соглашения напрямую с застройщиком.
  2. Не исключается банкротство застройщика. Столкнуться с его финансовой несостоятельностью может каждый, и при этом дольщик, уступивший права, не несет никакой ответственности. Следовательно, вернуть свои деньги ему будет достаточно сложно.
  3. Ситуации с двойной переуступкой. На практике нередко происходит так, что недвижимость переуступается два раза. Чтобы этого избежать, потенциальному покупателю требуется внимательно изучить условия заключаемого договора.

Как продать ипотечную квартиру по переуступке квартиры в строящемся доме? Читайте здесь.

Какие требуются документы для переуступки прав по договору долевого участия в строительстве? Подробности в этой статье.

Кто платит налог?

Налог будет уплачиваться стороной, указанной в договоре.

Ею может выступать дольщик, но в такой ситуации стоимость соглашения увеличится на эту сумму, либо тот, кому переданы права на квартиру или землю.

На видео об особенностях заключения договора цессии

Договор уступки прав (цессии) по договору займа (между физическими лицами)

ДОГОВОР N ____
уступки прав (цессии) по договору займа

г. ______________ «___»_________ ____ г.

Гражданин(ка) ________________, именуем__ в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и гражданин(ка) _________________, именуем__ в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент передает, а Цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Цеденту и вытекающие из указанного ниже договора займа, заключенного между Цедентом и ________________, в дальнейшем именуемым «Должник».
1.2. Права (требования), принадлежащие Цеденту, возникли в силу предоставления Цедентом Должнику денежных средств по договору займа N ____ от «__»_______ ____ г. и составляют право требовать сумму в размере _______ руб.
1.3. Наличие прав (требований) в размере _________________________ рублей подтверждается договором займа, указанным в п. 1.2 настоящего договора, квитанциями к приходным кассовым ордерам (если должник — организация, если должник — физическое лицо, то это может подтверждаться расписками), выданными Должником Цеденту (для случаев, когда должник — организация, дополнительно можно указать акт сверки задолженности, подписанный между Цедентом и Должником).
1.4. За уступаемые права (требования) Цессионарий выплачивает Цеденту денежные средства в размере _______ (____________) рублей. Денежные средства в этом размере выплачиваются Цессионарием Цеденту наличными деньгами при подписании настоящего договора (в течение _____ после подписания настоящего договора).

2. ПЕРЕДАЧА ПРАВ. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

2.1. При подписании настоящего договора Цедент передает Цессионарию по акту приема-передачи все необходимые документы, удостоверяющие права (требования), уступаемые по настоящему договору, а именно: подлинник договора займа, указанного в п. 1.2 настоящего договора, квитанции к приходным кассовым ордерам (расписки), выданные Должником, подтверждающие факт уплаты суммы займа Должнику (акт сверки задолженности, подписанный между Цедентом и Должником).
2.2. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по настоящему договору.
2.3. Цедент обязан уведомить Должника о состоявшейся уступке прав по настоящему договору путем направления ему третьего экземпляра настоящего договора и соответствующего уведомления.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует наличие всех уступленных Цессионарию прав (требований).
3.2. Цедент отвечает за действительность передаваемых по настоящему договору прав (требований).
3.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность по действующему законодательству РФ.

4.1. Условия настоящего договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.
5.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания Цедентом и Цессионарием и действует до полного исполнения ими своих обязательств.
6.2. Цедент обязуется в течение _______ дней после подписания настоящего договора .

Договор цессии между физическими лицами

Составление договора цессии в гражданско-правовых отношениях ━ явление распространенное. Важно учесть, что этот вид соглашений по своему составу похож на простой договор, который заключает в себе обязательные к выполнению условия. Во время составления и подписания соглашения цессии важно учесть все моменты и нюансы. По форме это может быть, к примеру, договор купли-продажи, однако следует учитывать и сам предмет сделки. Слово “цессия” означает передачу определенной юридической возможности. Поэтому, при составлении так же необходимо, чтобы были предусмотрены: форма, сроки и объемы. Давайте рассмотрим все более подробно.

Когда составляется?

Договор цессии необходим для физических лиц в случае раздела имущества между супругами или когда следует перевести долг по займу который оформлен на одного из членов семьи.

Это соглашение в котором гражданин вступает в свои права, официально передает их в цессионарий, а взамен может получить вознаграждение. Последнее зависит от конкретной ситуации.

Пошаговая инструкция составления договора

Т.к. основное назначение договора цессии между физическими лицами ━ возврат средств, возникает острая необходимость в правильном составлении этого соглашения таким образом, чтобы он смог удовлетворить все стороны сделки.

По закону не существует конкретный формы соглашения цессии. Поэтому составлять его можно в виде заключения о купле-продаже. Всё зависит от соблюдения всех требований, которые распространяются на составление договоров.

Чем подробнее расписан предмет договора, тем меньше возникнет проблем с его достоверностью.

При составлении цедент передает, а цессионарий принимает в полном или частичном виде требования от цедента, которые прописаны согласно основному договору заключенному между физическими лицами.

При составлении договора цессии важно прописать номер и дату подписания. Эти данные являются основанием для финансового обязательства физического лица.

Права которые обеспечивают выполнение обязательств утверждаются при подаче соответствующих документов. Одним из главных документов, в случае когда договор цессии составляется по причине займа ━ это соглашение о займе и расписка. Немаловажный пункт ━ вознаграждение цеденту за уступку, а также сроки и характер расчетов (в наличной или безналичной форме).

Особенности подписания

При подписании договора цедент передает цессионарию все документы, которые понадобятся для решения вопроса связанного со сделкой между физическими лицами. Желательно, чтобы передача прав была подтверждена с помощью дополнительного акта. В качестве этой документации выступает расписка и договор по займу. Важно, чтобы вся информация связанная со сделкой была подробно озвучена. Если дело касается долга, необходимо письменное уведомление заемщика при смене лиц в договоре, где указываются произошедшие перемены. К уведомлению необходимо приложить новый экземпляр договора.

Т.к. существуют определенные права и обязанности физических лиц, возникает и ответственность при их игнорировании. Цедент отвечает за достоверность и подлинность всей документации, он является гарантом прописанных требований. Если эти правила не соблюдаются или исполняются в ненадлежащем виде, ответственность перепадает на физическое лицо.

Споры которые возникают между физическими лицами при невозможности самостоятельного решения вопросов связанных с уступкой требования отдаются на усмотрение суда.

Существуют общие положения, которые необходимо соблюдать беспрекословно. Договор цессии между гражданами должен быть написан в простой или нотариально заверенной форме.

К сведению физических лиц соглашение о переуступке долга формируется по тем же правилам, что и цессия. Только кредитор должен дать согласие на смену лица исполняющего обязанности должника. В этом случае, новый должник должен подать документы подтверждающие свою платежеспособность.

Если говорить о пунктах которые предусмотрены в договоре по уступке прав требования между физическими лицами, этот документ должен содержать следующую структуру:

  • Преамбула. Упоминание о сторонах соглашения и о других ответственных лицах.
  • Предмет соглашения. Подраздел, где в подробном порядке расписаны все тонкости.
  • Стоимость и другие расчеты. Пункт с ценой переуступки прав по договору займа.
  • Обязанности сторон сделки. Здесь указываются все документы, которые подтверждают размер долга и сроки их предоставления.
  • Об ответственности лиц. Раздел, в котором прописываются условия вступающие в действие при невыполнении обязательств.
  • Особые условия. Другие условия, которые действуют при составлении договора цессии.
  • Заключительное положение. Срок действия договора, правила предусмотренные на случай решения споров и другие положения.
  • Реквизиты и подписи. Полные юридические данные сторон и их подписи.

Документы для составления договора цессии между физическими лицами

При подписании договора цессии между физическими лицами необходимо иметь на руках следующие документы:

  • Положение о приеме и передаче. Помимо копий здесь необходимо предусмотреть документацию, которая является основанием на принадлежащие цеденту права. В качестве таковых могут выступать квитанции и платежные документы, счета-фактуры, положения о сверках, договор между должником и кредитором и другие соглашения.
  • Вспомогательные договоры. Дополнения в качестве актов и соглашений, которые приняты и подписаны обеими сторонами. Дополнительный договор в своей преамбуле должен содержать дату и подписи (в конце), а на месте заголовка ссылающуюся информацию на основной договор.
  • Акты о разногласиях. Документы, в которых дано решения о возникших незначительных разногласиях между двумя сторонами. Это рабочая документация, где участники подготавливаются к выполнению всех пунктов договора цессии между физ. лицами. Эти бумаги не являются обязательными. Документы оформляются в форме протокола, составление которого возможно на любом этапе заключения сделки при возникновении мелких конфликтов, связанных с желанием каждого лица составить основной документ в желаемой для него форме. Когда соглашение подписывается, стороны вносят свои коррективы в основной документ. Только в таком случае эта бумага должна присутствовать в обязательном порядке.

Налоговые платежи

Если речь идет о сделке передаче займа между физическими лицами, каждая из сторон после проведения процедуры будет нести свои налоговые последствия. Условия при выплатах также зависят от вида имущества, на которое составляется договор об отчуждении. Ниже представлены предусмотренные налоговые обязательства для каждой из сторон сделки цессии:

  • Должник не обязан оплачивать налоговые вычеты.
  • Продавец не платит налоги, если сделка оформлена на безвозмездной основе. При наличии оплаты за уступку прав, основанием для налоговых выплат является первоначальный договор (в зависимости от прописанных в нем условий).
  • На покупателя не распространяются налоговые обязательства при тех же условиях, что и у продавца.

При передаче долга между гражданами существуют некоторые тонкости в учете налоговых платежей. Здесь всплывают некоторые особенности для взносов. Основой для налогообложения становится порядок начисления НДС, который фиксируется НК РФ. Налог может быть взят с цедента, если базой для исчисления налогов стала разница между ценой соглашения (расходами, которые понесло это лицо при приобретении прав по требованию) и прибылью за задолженность при переуступке прав требования третьим лицам.

Если первый должник при передаче прав сделал скидку, она по НК РФ будет числится убытком. Все данные о налоге на прибыль должны быть отражены в бухгалтерском учете. При заключении подобного соглашения важно относится внимательно ко всем мелочам. Несоблюдение каких-либо пунктов станет основанием для признания договора цессии недействительным.

Другими словами, если для нового должника сделка по переводу обязательств составлялась с учетом получения прибыли, то при погашении задолженности сдаваемые кредитору суммы не будут учитываться как расходы, т.к. возникает противоречие статье 25, пункту 1 Налогового Кодекса РФ о НДС. И объекта налогообложения в этом случае нет, в т.ч. не учитывается НДС.

Если дело касается первого должника, при передаче долга другой стороне в отношении этого гражданина перестают действовать все обязательства по выплатам. Первоначальный должник получает на свой счет лишь сумму, которая прописана в договоре задолженности. Если рассматривать долговые обязательства как внереализационный доход, то при его расчете учитывается вычет НДС в том случае, когда необходим учет материалов, которые используются в работе и происходит формирование счет-фактуры.

Нюансы при составлении договора цессии между гражданами

Когда подписывается соглашение цессии между физическими лицами, важно уделить внимание следующим положениям:

  • Достоверность предмета, которая подтверждается соответствующей документацией и проверенной информацией.
  • Наличие ссылки на первоисточник, определяющей право на уступку долга (если речь идет о займе).
  • Согласие нового кредитора или заемщика, подтвержденное в сопроводительном письме и в основном контракте его подписями или печатями.

В ситуациях, когда необходимо поставить в известность должника и получить его согласие при новых изменениях составляется трехсторонний договор цессии дающий возможность отправить уведомление по назначению.

Если соглашение связано с недвижимостью, оно в обязательном порядке должно быть занесено в госреестр. Договор вступает в силу с момента появления соответствующей записи в базе данных при государственной регистрации, иначе это соглашение будет недействительным. Зарегистрировать документ необходимо путем подачи нотариально заверенных копий следующих бумаг:

  • соглашение о долевом участии;
  • договор о переводе долга или переуступке прав требования;
  • сопроводительная документация.

Цессия между физическими лицами возможна к оформлению не во всех случаях. Существует перечень ограничений, которые накладываются:

  • при наличии у одной из сторон требований по компенсации за причиненный физический или моральный вред;
  • если условия противоречат действующим законам;
  • когда кредитор ━ значимое лицо для дебитора (оформление цессии становится возможным при согласии должника);
  • если требование по уступке займа противоречит основаниям прописанным в кредитном договоре.

В перечисленных выше ситуациях оформленная бумага не будет нести никакую юридическую силу.

На момент подписания документов важно отнестись с вниманием к различным обстоятельствам, срокам задолженности и причинам. Важно взять на вооружение вид организации цессионария и его правовое положение, а также деятельность цедента.

Признание договора недействительным

Соглашение цессии между физическими лицами могут признать недействительным, если это постановит суд. Такое может произойти:

  • если данные обязательства принадлежат к числу личных (алименты, возмещение ущербов);
  • права одной из сторон не подкрепляются соответствующим пакетом документации;
  • заключается сделка, связанная с недвижимостью и не вносится в Росреестр;
  • первоначальное соглашение не распространяется на уступку прав третьим лицам;
  • в соглашении о цессии не прописаны права плательщика и первого кредитора;
  • не осуществлялась уплата договора (при соглашении в возмездном порядке) со стороны цессионария в предусмотренные сроки;
  • права на требования договора займа даны стороне, не имеющей устава кредитной компании.

Если замечено одно из перечисленных выше нарушений, следует составить и подать исковое заявление в Арбитражный Суд регионального действия с просьбой о признании документа цессии между физическими лицами недействительным на основании несоответствия одной из статей ГК РФ при его составлении. В подобных ситуациях суд удовлетворяет иски в полном или частичном размере.

Если речь идет о займе и иск был удовлетворен судом, должнику не рекомендуется затягивать с выплатой долга банку. Иначе дело может быть пересмотрено в чужую пользу.

Образец трехстороннего договора цессии, заключаемого между физическими лицами при сделках с недвижимостью

Многие покупают квартиры в новостройке у инвесторов, которые вкладывают средства на начальных этапах строительства, или у дольщиков, по каким-либо причинам решившимся продать еще не введенную в строй недвижимость.

Отказ от участия в строительстве грозит выплатой неустоек фирме-застройщику. Оптимальным решением для обеих сторон является составление договора цессии – переуступки прав на квартиру.

Что представляет собой данный договор?

Договор цессии в широком смысле слова и согласно ГК РФ – это переуступка прав. В сфере недвижимости, а точнее, сделок с ней, договор цессии является удостоверением права требовать передачи квартиры или дома в собственность. Факт покупки цессия не подтверждает.

Сегодня чаще всего составляется два вида такого соглашения:

Предварительное соглашение перед продажей недвижимости в виде договора цессии представляется собой оформленное юридически обязательство выплатить продавцу сумму средств.

Передача прав и обязанностей от одного дольщика к другому нередко является единственной возможностью приобрести выбранную квартиру. Ведь уже к середине строительства большая часть из них бывает продана.

Сторонами договора цессии могут в этом случае выступать не только физлица-покупатели жилья, но и инвесторы, которые приобретают недвижимость еще на начальных этапах застройки.

Договор цессии является оптимальным вариантом для продажи жилья, купленного путем участия в долевом строительстве, без потери денег. Если договор просто расторгается, застройщик может применить штрафные санкции, а переуступка не влечет за собой этих последствий.

В каких случаях заключается?

Цессия в операциях с недвижимостью выступает тем же договором купли-продажи. Отличие ее в том, что права на жилье передаются третьей стороне до момента вступления дольщика в права. То есть, передать право владения квартирой можно лишь до момента подписания акта приема-передачи.

Заключается такая сделка в случае, если долевой участник строительства по каким-либо причинам передумал приобретать квартиру в строящемся многоквартирном доме.

Если рассматривать юридических лиц-инвесторов, которые покупают недвижимость на этапе застройки и продают ее на завершающих стадиях по более высокой стоимости, то эта деятельность считается коммерческой.

Подобная схема может быть реализована и обычным дольщиком-физлицом.

Законом не запрещено устанавливать цену на жилье выше той, которая указана в первоначальном договоре долевого участия.

Стороны сделки

Договор переуступки прав на жилье всегда является трехсторонним. В нем непосредственно участвуют:

  1. Застройщик. Без согласия его оформить сделку не получится, поскольку именно он является лицом, заинтересованным в получении средств.
  2. Цедент – первый покупатель жилья, дольщик. В трехсторонней сделке цессии цедент выступает продавцом недвижимости, самостоятельно определяя стоимость квартиры, условия передачи прав и другие существенные моменты.
  3. Цессионарий – третья сторона, конечный покупатель недвижимости.

Цессионариев может быть несколько, если в квартире имеется более двух комнат. В таких случаях заключается соответствующее количество договоров.

Существенные условия договора

Нормы составления договора уступки права требования (цессии) регламентируются ГК РФ и законом 214-ФЗ. Основными моментами соглашения являются:

  1. Характеристики объекта. Обязательно указывается общая площадь помещения, этажность, адрес, количество комнат.
  2. Сумма договора. Если на момент заключения договора первый дольщик уже выплатил всю сумму застройщику, то материальных обязательств (кроме оформления сделки) у третьей стороны по отношению к кредитору нет. Если же средства были выплачены первым дольщиком не полностью, то и обязанность по их выплате переходит к цессионарию.
  3. Отсутствие/наличие обременений на строящуюся недвижимость – залог, арест.
  4. Срок договора. Согласно законодательству совершать сделки цессии разрешено с момента заключения первоначального документа о долевом участии и до передачи объекта, то есть, подписания акта приема-передачи первым дольщиком.
  5. Полный перечень документов, которые цедент передаст цессионарию.

Если строящееся жилье было куплено с использованием ипотечного кредита, в сделке обязательно будет участвовать банк, выдавший заем.

Право на жилье в этом случае может быть передано дольщиком третьей стороне только с согласия банка, поскольку до окончательного погашения на квартиру есть обременение – она находится в залоге.

Требования к тексту документа

Текст в обязательном порядке должен содержать такие пункты:

  1. Дата и место заключения.
  2. Наименования и паспортные данные сторон кредитора, цедента и цессионария.
  3. Описание первоначального договора о долевом участии, дата и место его заключения, дата регистрации.
  4. Описание предмета сделки – квартиры.
  5. Обязанности сторон. Цедент обязуется передать квартиру, Цессионарий берет на себя обязательство по выплате суммы средств цеденту и, в случае недоплаты, застройщику.
  6. Права сторон.
  7. Сумма соглашения.
  8. Расходы на оформление сделки могут быть поделены между цессионарием и цедентом. Но и одна из сторон может взять их на себя полностью.
  9. Подписи сторон.

В спорных ситуациях стороны руководствуются Гражданским кодексом РФ и действующим законодательством РФ.

В случае трехстороннего договора цессии между физлицами согласие застройщика в письменном виде не требуется. Он, ставя подпись под договором, соглашается со всеми его положениями.

Оплата налога с прибыли от сделки

Поскольку договор цессии является разновидностью продажи жилья, долевой участник от этой продажи получает определенную прибыль.

Для физлиц законодательством установлена необходимость оплаты НДФЛ в размере 13% от полученной выгоды, выражающейся в денежном эквиваленте.

Прибыль в этом случае исчисляется как разница между стоимостью средств, выплаченных цедентом застройщику, и полученной от цессионария суммой за переуступку прав.

Вся прибыль, полученная физлицами за текущий год, в начале следующего года должна найти отражение в налоговой декларации.

Расчет суммы налога производится в ней же, затем осуществляется уплата. Кроме того, должны быть подтверждающие получение дохода документы. В случае операций с недвижимостью это договор цессии, купли-продажи, долевого участия и так далее.

Заключение договора по исполнительному листу

Закон «Об исполнительном производстве» устанавливает, что, если одна из сторон договора о долевом участи в строительстве выбывает из него, то судебным решением производится замена.

Исполнительный лист – вступившее в действие судебное решение – подразумевает переход прав на жилье от одного лица к другому. В этом случае цедент и цессионарий могут заключить договор цессии.

Чтобы договор считался действительным, необходимо предпринять следующие действия:

  • составить заявление о процессуальном правопреемстве и подать его в тот суд, который выдал исполнительный лист;
  • приложить к нему первоначальный договор об участии в строительстве и договор о переуступке прав на жилье.

Иногда такое правопреемство востребовано в случае смерти дольщика. В этом случае судебный иск о переходе прав подают его наследники, становясь владельцами строящегося жилья по закону.

Замена стороны договора накладывает на правопреемника те же права и обязанности, которыми был наделен цедент.

Видео: Особенности и отличия договоров ЖСК, ДДУ и цессии в недвижимости

В видеосюжете специалист рассказывает, чем различаются такие способы инвестирования в строительство многоквартирного дома, как заключение договора долевого строительства, вступления в Жилищно-строительный кооператив и договора цессии.

Наглядно показывается, в чем плюсы и минусы каждого из озвученных вариантов.

Договор уступки прав (цессии) по договору займа (между физическими лицами)

Договор N ___ уступки прав (цессии) по договору займа

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент передает, а Цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Цеденту и вытекающие из указанного ниже договора займа, заключенного между Цедентом и ________________, в дальнейшем именуемым «Должник».

1.2. Права (требования), принадлежащие Цеденту, возникли в силу предоставления Цедентом Должнику денежных средств по договору займа от «__»________ ____ г. N ___ и составляют право требовать сумму в размере _________(__________) рублей.

1.3. Наличие прав (требований) в размере ________ (__________) рублей подтверждается договором займа, указанным в п. 1.2 настоящего договора, квитанциями к приходным кассовым ордерам (если должник — организация, если должник — физическое лицо, то это может подтверждаться расписками), выданными Должником Цеденту (для случаев, когда должник — организация, дополнительно можно указать акт сверки задолженности, подписанный между Цедентом и Должником).

1.4. За уступаемые права (требования) Цессионарий выплачивает Цеденту денежные средства в размере ________ (__________) рублей. Денежные средства в этом размере выплачиваются Цессионарием Цеденту наличными деньгами при подписании настоящего договора (в течение _____ после подписания настоящего договора).

2. ПЕРЕДАЧА ПРАВ. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

2.1. При подписании настоящего договора Цедент передает Цессионарию по акту приема-передачи все необходимые документы, удостоверяющие права (требования), уступаемые по настоящему договору, а именно: подлинник договора займа, указанного в п. 1.2 настоящего договора, квитанции к приходным кассовым ордерам (расписки), выданные Должником, подтверждающие факт уплаты суммы займа Должнику (акт сверки задолженности, подписанный между Цедентом и Должником).

2.2. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по настоящему договору.

2.3. Цедент обязан уведомить Должника о состоявшейся уступке прав по настоящему договору путем направления ему третьего экземпляра настоящего договора и соответствующего уведомления.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует наличие всех уступленных Цессионарию прав (требований).

3.2. Цедент отвечает за действительность передаваемых по настоящему договору прав (требований).

3.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность по действующему законодательству Российской Федерации.

4. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

4.1. Условия настоящего договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации и обычаев делового оборота.

5.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

6. ФОРС-МАЖОР

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

6.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 6.1 настоящего Договора, каждая сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

6.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 6.2 настоящего Договора, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

6.4. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 6.1 настоящего Договора, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

6.5. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 6.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более ____________, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания Цедентом и Цессионарием и действует до полного исполнения ими своих обязательств.

7.2. Цедент обязуется в течение _______ дней после подписания настоящего договора уведомить Должника об уступке прав (требований), направив ему третий экземпляр настоящего договора и соответствующее уведомление.

7.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, по одному для каждой стороны, а третий — для направления Должнику.