79 статья жилищного кодекса

Содержание статьи:

79 статья жилищного кодекса

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
Статья 79 .

Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к статье

1. Прекращение отношений по договору социального найма влечет и прекращение отношений по договору поднайма. Причина прекращения договора социального найма в этом случае не имеет значения. Договор поднайма подлежит прекращению в любом случае, если договор социального найма утрачивает юридическую силу. Для того, чтобы поднаниматель продолжил пользоваться жилым помещением необходимо заключение нового договора социального найма и связанного с ним договора поднайма. В этом проявляется зависимость договора поднайма от договора найма, производный характер первого договора от последнего.

2. Согласно общему правилу договор поднайма прекращается по истечении его срока. В то же время Кодекс предусматривает и иные основания прекращения действия договора поднайма. Так, одним из способов прекращения договора поднайма является его расторжение. В свою очередь, в качестве нормального способа расторжения договора поднайма следует рассматривать соглашение сторон о расторжении.

3. Экстраординарным способом расторжения договора поднайма является его расторжение вследствие ненадлежащего выполнения поднанимателем своих обязательств, предусмотренных договором поднайма.

4. В коммент. ст. установлена сложная процедура расторжения договора поднайма жилого помещения при невыполнении поднанимателем его обязанностей. Если поднаниматель либо гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения и в том случае, если нарушения будут продолжаться, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора.

5. Если после расторжения в судебном порядке договора поднайма, поднаниматель отказывается освободить занимаемое помещение, наниматель вправе обратиться в суд с иском о выселении поднанимателя. Таким образом, буквальное прочтение коммент. ст. позволяет сделать вывод о том, что для окончательного выселения поднанимателя, нарушающего свои обязательства, наниматель должен дважды обращаться в суд: сначала с требованием о расторжении договора поднайма, а затем — с требованием о выселении. Такое регулирование представляется нерациональным и провоцирующим недобросовестных лиц злоупотреблять своими правами.

6. В п.6 коммент. ст. несколько изменена норма старого жилищного законодательства. Если в соответствии со ст.80 ЖК РСФСР при прекращении договора поднайма, заключенного без указания срока, обязанность по предупреждению поднанимателя о прекращении договора за три месяца была возложена только на нанимателя, то ныне действующее законодательство для подобных случаев предписывает обеим сторонам договора предупреждать контрагента о прекращении договора за три месяца.

Copyright © 2005 — 2015

Статья 79. Жилищного кодекса РФ
Прекращение и расторжение договора поднайма жилогопомещения, предоставленного по договорусоциального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного подоговору социального найма, прекращается по истечениисрока, накоторыйон был заключен.

2.При прекращении договора социального найма жилого помещенияпрекращаетсядоговор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного подоговорусоциального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателемусловий договора поднаймажилогопомещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения,предоставленногопо договору социального найма, илигражданин, задействиякоторого данный поднаниматель отвечает, использует этожилое помещение не по назначению, систематически нарушает права изаконныеинтересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилымпомещением, допуская его разрушение, наниматель жилогопомещениявправе предупредить поднанимателя о необходимости устранитьнарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушениежилого помещения, наниматель жилого помещения также вправеназначить данному поднанимателю разумный срок для проведенияремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель илигражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает,после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права изаконные интересы соседей или использовать жилоепомещение не поназначениюлибо без уважительных причин не проведет необходимыйремонт, наниматель в судебном порядке вправерасторгнуть договорподнаймажилого помещения и выселить поднанимателя и вселенныхсовместнос поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднаймажилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилоепомещение, поднаниматель подлежит выселению в судебномпорядке безпредоставлениядругого жилого помещения вместе с проживающими с нимгражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения,предоставленного подоговорусоциального найма, заключен безуказания срока, сторонадоговора — инициатор прекращения договора обязана предупредитьдругуюсторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к статье 79 Жилищного Кодекса РФ

1. Договор поднайма жилого помещения можно считать сделкой, производной от договора социального найма жилого помещения. Поэтому в случае расторжения или прекращения договора социального найма (см. комментарий к ст. 83) прекращается и договор поднайма.

Помимо этого правоотношения по договору поднайма прекращаются:

по истечении срока договора поднайма;

в случае расторжения договора поднайма жилого помещения.

2. Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Однако, если договор поднайма заключен без указания срока, он обязан предупредить другую сторону о расторжении договора за 3 месяца. То же касается и нанимателя жилого помещения, если инициатором расторжения договора выступает он. Напомним, что согласно ч. 3 ст. 77 ЖК РФ договор поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год.

Было бы правильным применять норму ч. 6 комментируемой статьи и в случаях, когда срок договора поднайма определен.

3. Согласно ч. 4 комментируемой статьи договор поднайма может быть расторгнут, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает:

использует жилое помещение не по назначению;

систематически нарушает права и законные интересы соседей;

бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

В подобных случаях наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить нарушение, а если при этом помещение разрушено, — назначает ему соразмерный срок для ремонта. И только когда допускаемые нарушения не устранены (ремонт не произведен), наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма и выселить поднанимателя и проживающих вместе с ним граждан. Наниматель жилого помещения — в отличие от наймодателя по договору социального найма — не обязан обеспечивать поднанимателя другим жилым помещением в случае такого выселения.

На таких же условиях (без предоставления другого жилья) поднаниматель выселяется по истечении срока этого договора. Однако, если он и проживающие с ним граждане отказываются освободить жилье, выселение производится в судебном порядке.

4. Несомненно, одним из оснований расторжения договора поднайма жилого помещения должно быть невнесение обусловленной в договоре платы за поднаем (п. 2 ч. 3 настоящей статьи). Дело в том, что плата за поднаем является существенным условием данного договора, а в соответствии с п. 2 ч. 3 комментируемой статьи он может быть расторгнут при невыполнении поднанимателем его условий.

Статья 79. Условия, при которых обмен жилых помещений государственного жилищного фонда не допускается

1. Обмен жилых помещений государственного жилищного фонда не допускается, если:

к нанимателю жилого помещения предъявлены иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда либо иск о недействительности договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и применении последствий его недействительности;

жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, признан находящимся в аварийном состоянии или грозящим обвалом, подлежит сносу или переводу в нежилой, признан непригодным для проживания;

жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой;

жилое помещение расположено на территории обособленного военного городка;

квартира, в которой проживают несколько нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда, в результате обмена предоставляется во владение и пользование гражданину, имеющему заключение врачебно-консультационной комиссии о наличии у него заболеваний, указанных в перечне, определяемом Министерством здравоохранения Республики Беларусь, при наличии которых признается невозможным совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной комнате или однокомнатной квартире, выданное в порядке, установленном законодательством;

отсутствует согласие органов опеки и попечительства в случае проживания в жилом помещении несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо признанных нуждающимися в государственной защите, или граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, или закрепления этого жилого помещения за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей;

из обмениваемого жилого помещения государственного жилищного фонда в судебном порядке выселены родители, являющиеся обязанными лицами, на срок, установленный судом;

на жилое помещение в установленном порядке наложены арест или запрет на отчуждение.

2. Обмен жилых помещений социального пользования, служебных жилых помещений государственного жилищного фонда, жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях, жилых помещений специального служебного жилищного фонда, специальных жилых помещений и жилых помещений коммерческого использования не допускается.

Статья 79 ЖК РФ. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Новая редакция Ст. 79 ЖК РФ

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к Статье 79 ЖК РФ

1 — 2. Кодекс указывает на два основания прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма: а) истечение срока, на который был заключен договор поднайма; б) прекращение договора социального найма сданного в поднаем жилого помещения. Представляется, что второе из указанных оснований следует толковать расширительно: если в поднаем было сдано не все жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, то и в этом случае прекращение договора социального найма прекращает действие договора поднайма.

3 — 5. Кодекс отличает расторжение договора поднайма (ч. 3 ст. 79) от прекращения такого договора (ч. ч. 1, 2 ст. 79). Вряд ли это оправданно, поскольку расторжение договора является одним из способов его прекращения. Правила расторжения договора поднайма подобны тем, которые установлены для расторжения договора социального найма жилого помещения (об этом см. ст. 83 Кодекса и комментарий к ней).

6. Если срок договора поднайма жилого помещения сторонами не определен, то применяется общее правило ч. 3 ст. 77 Кодекса — в таком случае договор считается заключенным на один год. Поэтому обязанность инициатора прекращения договора поднайма предупредить другую сторону возникает до истечения девятого месяца действия такого договора (о правилах исчисления сроков см. ст. ст. 190 — 194 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 79 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Договор поднайма является сделкой, производной от договора социального найма жилого помещения (договор вторичного пользования). Поэтому в случае расторжения или прекращения договора социального найма прекращается и договор поднайма.

Помимо этого правоотношения по договору поднайма прекращаются:

по желанию поднанимателя;

по истечении срока договора поднайма;

в случае расторжения договора поднайма жилого помещения.

2. Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Однако если этот договор заключен без указания срока, он обязан предупредить другую сторону о его расторжении за 3 месяца. Напомним, что согласно ч. 3 ст. 77 ЖК договор поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год.

Было бы правильным применять норму ч. 6 комментируемой статьи и в случаях, когда срок договора поднайма определен.

3. Договор поднайма может быть расторгнут: по соглашению сторон; при невыполнении поднанимателем условий договора, а также в случаях, предусмотренных ч. 4 комментируемой статьи. Договор поднайма также может быть расторгнут, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает:

использует жилое помещение не по назначению;

систематически нарушает права и законные интересы соседей;

бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

В подобных случаях наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить нарушения, а если нарушения влекут разрушение жилого помещения — может назначить разумный срок для ремонта. И только когда допускаемые нарушения не устранены (ремонт не произведен), наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор и выселить поднанимателя и проживающих вместе с ним граждан. Наниматель жилого помещения — в отличие от наймодателя по договору социального найма — не обязан обеспечивать поднанимателя другим жилым помещением в случае такого выселения.

На таких же условиях (без предоставления другого жилья) поднаниматель выселяется по истечении срока договора. Однако если он и проживающие с ним граждане отказываются освободить жилье, выселение производится в судебном порядке.

4. Несомненно, одним из оснований расторжения договора поднайма должно быть невнесение обусловленной в договоре платы за поднаем (п. 2 ч. 3). Дело в том, что плата за поднаем является существенным условием данного договора, а в соответствии с п. 2 ч. 3 комментируемой статьи он может быть расторгнут при невыполнении поднанимателем его условий.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

СТ 79 ЖК РФ.

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,
прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор
поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,
может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору
социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает,
использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные
интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение,
наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить
нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель
жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения
ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого
данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права
и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо
без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке
вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных
совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения
поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в
судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним
гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана
предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к Ст. 79 Жилищного кодекса РФ

1. Договор поднайма жилого помещения как договор производный от договора социального найма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Договор может быть возобновлен на следующий срок по воле сторон; продление ранее заключенного договора недопустимо.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения, в частности, в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Поднаниматель не вправе требовать представления ему освободившегося жилого помещения без соблюдения требований ст. 51 Кодекса «Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма», ст. 52 «Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях» и ст. 57 «Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях» Кодекса.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

а) по соглашению сторон; при этом в конкретно установленные сроки занимаемое помещение поднанимателем, членами его семьи должно быть освобождено. В эти же сроки следует предусмотреть вывоз вещей поднанимателя (и членов его семьи); поднаниматель обязан произвести платежи за наем (оставшуюся задолженность);

б) при невыполнении условий договора поднайма: нарушение сроков, условий, порядка внесения платежей, а также требований по бережному отношению к жилому помещению, санитарно-техническому оборудованию и др.

4. Когда поднаниматель или гражданин, за действия которого этот поднаниматель отвечает, после предупреждений продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать помещения не по назначению и не проводит необходимого ремонта, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и требовать выселения поднанимателя и членов его семьи.

5. Если по законным основаниям прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он вместе с членами семьи подлежит выселению на основании решения суда без предоставления другой жилплощади.

Самоуправство здесь недопустимо, т.е. наниматель при этих нарушениях со стороны поднанимателя не вправе заниматься выселением «своей властью».

6. Как было изложено, договор поднайма жилого помещения в основном прекращается, когда возникают обстоятельства, не зависящие от воли сторон (истечение срока договора, смерть единственного нанимателя и др.).

Когда заключен договор поднайма без указания срока, по истечении годичного срока договор считается прекращенным.

В случаях же, когда договор поднайма заключен на определенный срок (например, на 5 лет), инициатор досрочного расторжения договора (как правило, наниматель) обязан предупредить другую сторону (поднанимателя) о расторжении договора поднайма за 3 месяца до истечения намеченного срока.